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110% Finanzierung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Wer eine Immobilie erwerben möchte, dem legen die Banken nahe, dass ein bestimmter Teil der Investitionssumme aus eigenen Mitteln bestritten werden sollte. Man spricht als Faustregel von etwa 20 % an Eigenkapital. Damit sind nicht nur Barmittel gemeint. Auch Eigenleistungen am Bau oder bereits vorhandene und mit Geld angesparte Bausparverträge können als Eigenkapital herangezogen werden.



Es gibt aber auch Immobilienerwerber, die gerne Eigentum erwerben möchten, ohne dass im Hintergrund eine bestimmte Summe an Eigenkapital vorhanden ist. Dann wird die Bank eine Finanzierung zwar nicht grundsätzlich ablehnen, doch hat eine 110%-Finanzierung für den Kunden eine Menge Nachteile. In diese Vollfinanzierung fließt nicht nur der Kaufpreis der Immobilie mit ein. Auch die sogenannten Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer und evtl. die Courtage für den Makler, die meist 10 % der Kaufsumme ausmachen, werden durch die Bank finanziert. So erhält der Käufer der Immobilie zwar seine Immobilie finanziert, doch ist die Gesamtkreditsumme höher, als das Objekt eigentlich Wert ist. Und da Banken gerade bei einer Immobilienfinanzierung großen Wert auf Absicherheit legen, muss der Kunde bei einer Vollfinanzierung seines Objektes damit rechnen, dass er zusätzliche Sicherheiten vorlegen muss. So kann die Bank erwarten, dass der Kreditnehmer eine Lebensversicherung für sich abschließt. Im Todesfall wird die Versicherungssumme dann zur Absicherung der Kredite verwandt. Meist muss die Versicherung sogar an die Bank abgetreten werden, damit das Geld bei Eintritt des Versicherungsfalles auch wirklich der Bank zufließt. Alternativ wird dem Kunden auch geraten eine Risikolebensversicherung durch den Kreditnehmer abzuschließen, da bei einer solchen Versicherung die Beiträge für den Versicherungsnehmer günstiger sind.

Bei den Darlehensverträgen wird der Kunde bei einer Vollfinanzierung meist nicht die Zinsen erhalten, die er mit Eigenkapital erhalten würde. Die Zinsen können bis zu einem halben Prozent höher liegen. Die Bank nennt dies einen Risikozuschlag, den sie vom Kunden nimmt. Der Kreditnehmer sollte aber auf alle Fälle daran denken, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist dieser Zuschlag herausgehandelt wird, da durch die regelmäßige Zahlung der Raten die Kreditsumme immer geringer wird und somit das Risiko sich mehr und mehr reduziert.

Eine 110%-Finanzierung sollte sich der Erwerber von Immobilien aber dennoch überlegen. Plant er, seine Immobilie nach einigen Jahren wieder zu veräußern, dann sollte er lieber ein wenig Eigenkapital ansparen. Zwar ist eine solche Finanzierung nicht riskanter als eine 30%-Finanzierung, doch kann es passieren, dass der Immobilienbesitzer seine Immobilie nicht zu dem Preis veräußern kann, als er sie erworben bzw. in dessen Höhe sie finanziert wurde. So bleibt er unter Umständen auf einem Teil der Schulden sitzen und muss diese als zusätzliche Hypothek in einem neuen Objekt weiter finanzieren.

Anders stellt sich die Situation dar, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage erworben wird. Da sich die Zinsen für die Immobilie bei der Einkommensteuer steuermindernd bemerkbar machen, ist eine Vollfinanzierung sogar attraktiv.

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