Bei der Baufinanzierung ein Darlehen ablösen und umschulden

Viele Baufinanzierungsdarlehen werden und wurden in Form von Annuitätendarlehen vergeben. Hierdurch werden Zinsbindungsfristen von 5-15 Jahren vereinbart, innerhalb derer sich die Konditionen nicht verändern können. Für den Kreditnehmer bedeutet dies eine gleich bleibende Rate für die gesamte Zinsbindungsdauer. Am Ende dieser Zeit ist das Darlehen jedoch in den meisten Fällen noch nicht getilgt, denn vielfach beträgt die Gesamtlaufzeit mehr als 30 Jahre. Ist die Zeit der Zinsbindung jedoch abgelaufen ist es notwendig, die Konditionen zu verlängern. Hierzu sendet die Bank in der Regel drei Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot mit den neuen Zinssätzen, die sich natürlich am Leitzins der EZB orientieren. Viele Banken, die Prolongationsangebote versenden gehen noch immer davon aus, dass diese von den Kreditnehmern ohne Nachfragen angenommen werden. Daher liegt dieser Zinssatz oftmals höher als der für neue Kredite.

Diesen Vorteil kann man ausnutzen und sich selbst auf die Suche nach einem neuen Darlehen begeben. Wurde eine Bank gefunden, die niedrigere Darlehenszinsen bietet, sollten noch deren Gebühren berücksichtigt werden sowie die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld. Ist die neue Bank noch immer günstiger, kann die Umschuldung erfolgen. Viele Banken sind den Kreditnehmern hierbei behilflich und unterstützen sie bei allen hierfür notwendigen Tätigkeiten. Die Umschreibung der Grundschuld beispielsweise wird meist von Notaren des Hauses unternommen. Doch nicht nur wenn ein Darlehen fällig ist, kann über eine Umschuldung nachgedacht werden. Auch wer vor Jahren ein Annuitätendarlehen zu sehr hohen Konditionen abgeschlossen hat und dies nun verändern will, hat diese Möglichkeiten.

Mitunter sind hierbei Einsparungen von bis zu einem Prozent möglich, die ersparten Beträge liegen bei einigen Hundert, wenn nicht gar Tausend Euro. Voraussetzung hierfür ist allerdings die Kündigung des bestehenden Darlehens. Dies ist vertraglich oft erst nach Ablauf der ersten zehn Jahre möglich. Dann muss aber noch immer eine Frist von sechs Monaten eingehalten werden. In vielen Fällen genehmigen die Banken aber auf Kundenwunsch die vorzeitige Kündigung, jedoch nur mit Zahlung von Vorfälligkeitsgebühren. Diese sollen den Schaden der Bank, der aus der vorzeitigen Kündigung entsteht, ersetzen. Die Berechnung erfolgt anhand der Darlehensschuld sowie den damals vereinbarten Zinsen und dem heutigen Zinsniveau.

Um zu ermitteln, ob der neue Anbieter wirklich günstiger ist, müssen die Zinsen für das neue Darlehen den Kosten der Vorfälligkeit sowie eventuell weiteren Kosten gegenübergestellt werden. Auch bei einer vorzeitigen Umschuldung unterstützt die neue Bank den Kunden bei allen Tätigkeiten. Wer sich vorzeitig die heute günstigen Zinsen sichern möchte, kann zudem ein Forwarddarlehen aufnehmen. Diese Kreditaufnahme ist bis zu 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung möglich. Die Darlehenszinsen können dann auf heutigem Niveau vereinbart werden, die Ablösung des alten Darlehens erfolgt jedoch erst bei Fälligkeit. So spart der Kreditnehmer hohe Vorfälligkeitsgebühren und sichert sich trotzdem die günstigen Zinsen.