Bei einem Immobilien Kredit auf die Möglichkeit einer Umschuldung achten

Wer die Chance hat, eine Immobilie zu kaufen und über eine Bank zu finanzieren, kann sich heutzutage glücklich schätzen. Basel II und weitere Verschärfungen im Kreditausgabegesetz machen Bankfinanzierungen schwieriger denn je. Vor allem bei Baufinanzierungen muss man als Kreditnehmer darauf achten, dass man das richtige Produkt wählt und sich eingehend informiert. Es gibt verschiedene Bausteine, die man in die Finanzierung packen kann um letztendlich ein günstiges Gesamtfinanzierungspaket zu haben. Wer Kinder hat sollte eine Bank wählen, die die zinsgünstigen Darlehen der KfW-Bank einbauen. Baufinanzierungen laufen über einen Zeitraum von einigen Jahren - je nach Vertrag bis zu 20 Jahren. Während der Rückführungsphase zahlt man aber nicht nur die Tilgung, sondern auch Zinsen, denn keine Bank verleiht Geld umsonst. Die Zinskonditionen werden aber nicht für den gesamten Finanzierungszeitraum festgeschrieben, sondern auf 5, 10 oder 15 Jahre.

Eine lange Zinsbindungsfrist lohnt sich vor allem dann, wenn zu erwarten ist, dass die Zinsen im Laufe der nächsten Jahre enorm steigen werden. Man kann somit länger von den niedrigeren Zinsen profitieren. Eine lange Zinsbindungsfrist hat aber nicht nur Vorteile denn sie kann in bestimmten Fällen sogar sehr viel unnötiges Geld kosten. Eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren bedeutet nämlich auch, dass man vor Ablauf dieser Frist an den Zinskonditionen nichts ändern und dass man auch keine Sondertilgungen leisten kann. Denn manche Banken schließen Sondertilgungen während der Zinsbindung komplett aus, andere lassen eine Sondertilgung zwar zu, lassen sich diese aber zusätzlich teuer bezahlen. Und hier kommt genau der Moment, an dem der Kreditnehmer tiefer in die Tasche greifen muss, als es ursprünglich geplant war.

Erhält der Kreditnehmer unerwartet Geld - beispielsweise aus einer Erbschaft oder aus einer fälligen Lebensversicherung und möchte er mit diesem Kapital die Baufinanzierung komplett oder teilweise ablösen, wird ihm die Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Sie möchte also den Zinsverlust, den sie durch die vorzeitige Ablösung des Kredites erleidet mit dieser Vorfälligkeitsentschädigung puffern. Diese kann im Extremfall so hoch sein, dass man sich eventuell überlegen muss, ob sich eine vorzeitige Ablösung in dieser Größenordnung lohnt. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, dass er Sonderzahlungen und vorzeitige Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung leisten darf, muss dies ausdrücklich im Vertrag schriftlich fixieren lassen. Es kann natürlich sein, dass der Kreditnehmer in diesem Fall mit einem leichten Zinsaufschlag rechnen muss.

Wer sich sicher ist, dass er vor Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit zu Kapital kommt, sollte diesen Zinsaufschlag im Zweifel in Kauf nehmen. Wenn man die Möglichkeit hat, eine Immobilie früher sein Eigen nennen zu können als man ursprünglich geplant hatte, diese also früher bei der Bank ablösen und fortan wirklich in den eigenen vier Wänden leben kann, dann sollte einem dieser Zinsaufschlag das wert sein. Bleibt der erwartete Geldsegen jedoch aus, bedeutet dies, dass bei einer kürzeren Zinsbindungsfrist recht früh wieder über die Folgekonditionen verhandelt werden muss. Wer sicher ist, dass in ein paar Jahren mit zusätzlichem Geld gerechnet werden kann, weil eben eine Lebensversicherung zur Auszahlung ansteht, wählt eine kürzere Zinsbindung oder verhandelt mit der Bank über eine Zusatzvereinbarung, den Kredit vorzeitig ohne große zusätzliche Kosten ablösen zu können.