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Das Bau Darlehen und die Zinsbindung
In der Regel ist der Bau oder Erwerb eines Hauses ein sehr langfristiges Vorhaben, denn die wenigsten Menschen haben das Kapital, das für solch ein Projekt benötigt wird, in bar auf der Bank liegen oder können zumindest eine derart große Menge (mehr als 50%) Eigenkapital mitbringen, um die Finanzierung in sehr kurzer Zeit zu Ende zu bringen. Da die Laufzeiten des Darlehens also sehr lang sind, haben sowohl die Kreditnehmer ein großes Interesse an einer guten Planungssicherheit, wie auch die Kreditinstitute, die sicherstellen wollen, dass sie regelmäßig mit den Einnahmen aus den Rückzahlungen des Kunden rechnen können.



Aus den genannten Gründen auf der einen und dem enormen Verwaltungsaufwand auf der anderen Seite resultiert die Tatsache, dass Bau-Darlehen in der Regel mit einer so genannten Zinsbindung ausgestattet sind. Diese Zinsbindung, auch als Zinsbindungsphase bezeichnet, benennt dabei den Zeitraum, für den die jeweiligen Darlehenskonditonen festgeschrieben werden, sich also nicht ändern können. Im Gegensatz für diese Garantie von Seiten des Kreditinstitutes verpflichtet sich der Darlehnsnehmer keine Sonderzahlungen in den Vertrag leisten zu können (es sei denn, diese sind schon im Darlehensvertrag ausdrücklich vereinbart worden) und das Darlehen weder teilweise noch komplett zu einem anderen Kreditinstitut umschulden zu können.

Möchte ein Darlehensnehmer nun aber doch während der Laufzeit der Zinsbindungszeit das Darlehen zu einem anderen Institut umschulden, so kann er dies nur unter der Prämisse tun, dass die aktuelle Bank der Umschuldung zustimmt. Da eine solche Zustimmung aber immer auch große Kosten, bzw. Nichteinnahmen für die Bank bedeutet, ist es nicht leicht diese zu bekommen. Die Bank muss für sich einen Vorteil in diesem Handeln sehen und selbst dann wird der vorzeitigen Ablösung meist nur dann zugestimmt, wenn eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Bei dieser Entschädigung handelt es sich quasi um eine "Strafgebühr" für die Zinszahlungen, die der Bank durch die vorzeitige Ablösung abhanden kommen. Nicht selten ist die Vorfälligkeitsentschädigung dabei fast so hoch, wie es die Zinsen auch gewesen wären. Aus Kulanzgründen haben Banken jedoch oft in den Momenten ein Einsehen, wo es um eine "besondere Härte" geht, zum Beispiel bei Tod eines Darlehensnehmers oder wenn Berufsunfähigkeit oder dergleichen einer pünktlichen Rückzahlung im Wege stehen.

Wenn ein Darlehensnehmer noch ca. 3 Jahre seiner Zinsbindungszeit übrig hat und die Marktkonditionen derzeit einen Wechsel der Bank sehr attraktiv machen, kann er sich jedoch mit einem Trick behelfen: Er kann ein so genanntes Forward-Darlehen abschließen. Bei einem solchen Forward-Darlehen wird der Kreditvertrag für ein Darlehen, dass bis zu 36 Monate in der Zukunft beginnen soll, heute schon abgeschlossen - es gelten also auch die aktuellen Konditionen. Damit die Bank jedoch durch die Zinsgarantie kein allzu großes Risiko eingeht, wird in der Regel ein so genannter Forward-Aufschlag erhoben, eine Gebühr, die auf den Zins draufgeschlagen wird. In vielen Fällen ist der Marktzins jedoch derart niedrig, dass sie eine Umschuldung per Forward-Darlehen in jedem Fall lohnt.

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