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Die beste Finanzierung ist abhängig vom zu finanzierenden Objekt
Die Angebote an Baudarlehen oder Immobilienkrediten sind sehr vielfältig, ebenso die Konditionen. Wer in diesem Dschungel aus Möglichkeiten den besten Kredit finden möchte, hat es sehr schwer. Vor allem Laien sind hier schnell überfordert, was auch daran liegt, weil die Banken nur mit ihren erstrangigen Darlehen werben, die Konditionen für andere Darlehen werden oft nur auf Anfrage mitgeteilt. Oft stellt sich sogar die Frage: Was versteht man unter erstrangigen Darlehen überhaupt?



Der Begriff des erstrangigen Darlehens bezeichnet Kredite, bei denen die Banken nur ein geringes Risiko eingehen. Die Grundschuld, die für das Darlehen als Sicherheit dient, wird hierbei an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, weiterhin beträgt sie maximal 60% des Objektwertes. Dieser Wert wird von der Bank anhand verschiedener Zahlenmaterialien, dem Grundbuchauszug sowie den Objektbildern ermittelt und stellt den Preis dar, der derzeit in der jeweiligen Region auf dem Immobilienmarkt für dieses Haus zu erzielen ist. Oftmals wird hiervon dann noch ein Sicherheitsabschlag zwischen 10-20% vorgenommen. Durch eine derartige Grundschuldeintragung kann die Bank nahezu vollständig sicher sein, dass sie hier von einem Forderungsausfall verschont bleibt.

Anders ist dies bei Darlehen, deren Wert über 80% oder gar über 100% des Objektwertes hinausgeht. Haben Bauherren oder Renovierer beispielsweise nur geringes Eigenkapital angespart oder sollen neben dem Hauskauf auch gleich die Wohnungseinrichtung oder die Notarkosten finanziert werden, gilt das Darlehen schnell nicht mehr als erstrangig. Somit gehen die Banken mit diesen Kreditvergaben deutlich höhere Risiken ein, denn im Fall einer Zwangsversteigerung können sie oft nicht die noch offene Restschuld des Kredites erlösen und müssen den Restbetrag abschreiben. Dieses höhere Risiko lassen sich die Banken daher vom Kreditnehmer bezahlen, und zwar in Form von Zinsaufschlägen. Diese Zinsaufschläge werden umso höher, je höher der Beleihungsauslauf ist. So müssen Kreditnehmer für Darlehen im 80%igen Beleihungsauslauf bereits 0,3-0,5% p.a. mehr bezahlen, bei 100%-Finanzierungen beträgt dieser Aufschlag schnell bis zu 1,0% p.a. Einige Banken finanzieren bei Kreditnehmern mit erstklassiger Bonität und hohen Gehaltseingängen sogar bis zu 120%, die Zinsaufschläge sind aber dementsprechend.

Wie hoch die jeweiligen Zinsaufschläge für Darlehen mit einem höheren Beleihungswertauslauf sind, sind von Institut zu Institut verschieden. Daher sollten Menschen, die ein Darlehen neu aufnehmen oder einen bestehenden Kredit umschulden wollen, unbedingt die Konditionen vergleichen. Einige Vergleichsseiten im Internet haben den Beleihungsauslauf der Darlehen bereits mit integriert, so dass auch wirklich nur die Darlehen angezeigt werden, die für den Kreditkunden interessant sind.

Fazit: Die Kreditzinsen, die man als Kunde im Bereich der Baufinanzierung bezahlen muss, sind maßgeblich vom Wert des Objekts und somit vom Beleihungswertauslauf abhängig. Je geringer das Darlehen im Verhältnis zum Hauswert, desto geringer sind auch die Zinsen.

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