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Die Haus Finanzierung ohne Eigenkapital - Vor- und Nachteile
Im Laufe der letzten Jahre hat nahezu eine Amerikanisierung des deutschen Bankensektors stattgefunden. Statt der bis dato noch üblichen außerordentlich vorsichtigen Zurückhaltung bei der Kreditvergabe finden sich nun immer mehr Banken, die eine 100% Finanzierung beim Hauskauf, also eine Finanzierung des Hauskauf ohne jedes Eigenkapital, unterstützen. Vor einigen Jahren wahren noch mindestens 20 % Eigenkapital erforderlich.



Eine solche Hausfinanzierung geschieht meist durch durch ein Darlehen, zu dessen Sicherung eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Dafür nimmt der Hauskäufer in den Kauvertrag eine notariell beglaubigte Vollmacht auf, die die Bank bevollmächtigt, zur Sicherung der Finanzierung ein beschränkt dingliches Grundpfandrecht an dem gekauften Grundstück einzutragen. Im Gegenzug dazu zahlt die Bank im folgenden die Darlehenssumme aus, meist direkt an den Verkäufer. Ihr steht nun durch den Eintrag im Grundbuch ein beschränktes Recht an dem Grundstück zu.

Kann der Hauskäufer also seine Verpflichtungen aus dem Darlehen nicht mehr erfüllen, kann sich die Bank aus dem Grundstück befriedigen. Dies geschieht in der Regel durch eine Zwangsversteigerung des betreffenden Grundstücks, wobei die Bank ihre offenen Forderungen aus dem Versteigerungserlös befriedigt. In diesem Punkt liegt ein enormer Nachteil der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. So sind durchaus zahlreiche Lebenssituationen denkbar, in denen kurzfristig ein Liquiditätsengpass auftreten kann. Besonders gefährlich ist hier vor allem die Arbeitslosigkeit. Im schlimmsten Fall können durch die so auftretenden Verdienstausfälle die Darlehensraten nicht mehr gezahlt werden und das Haus fällt an die Bank. Diese Gefahr ist im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital höher, da aufgrund der höheren Darlehenssumme auch eine längere Laufzeit gegeben ist. Natürlich ist die Gefahr, dass in dem längeren Zeitraum etwas schief geht höher als in einem kurzen Zeitraum. Deshalb ist es besonders empfehlenswert den Zeitraum möglichst kurz zu planen und sämtliche finanzielle Möglichkeiten auf die Tilgung des Darlehens zu verwenden. Wichtig ist deshalb auch eine schnelle Rückzahlung. Finanzexperten empfehlen eine Mindesttilgungsrate von mindestens 2 %.

Ein weiterer Nachteil liegt in den Kosten des Darlehens. So übernehmen die Banken mit der 100 % Finanzierung ein gewisses wirtschaftliches Risiko, welches in drastischen Gewinneinbußen und wirtschaftlichen Problemen münden kann, wie es die weltweite Immobilienkrise Ende 2007 bewiesen hat. Dieses Risiko gleichen die Banken mit Zinsen aus, die im Vergleich zu anderen üblichen Darlehen enorm hoch sind. Die finanzielle Belastung ist also wesentlich höher als bei einer Hausfinanzierung mit einem gewissen Eigenkapital.

Eine 100 % Finanzierung hat aber auch Vorteile. Dies gilt vor allem für junge, gutverdienende Familien. Diese haben trotz hoher Liquidität nur selten die Möglichkeit, schon früh Rücklagen für den Hauskauf anzusparen.

Die 100 % Finanzierung bietet also vor allem Vorteile für Personen mit hohem Einkommen, aber niedrigen Rücklagen, die durch ihr Einkommen die Darlehenstilgung sicher ausgestalten können. Risiken bestehen aber vor allem für Personen mit niedrigem oder unregelmäßigen Einkommen.

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