Einen Hauskauf finanzieren durch Mietkauf

Bei dem Mietkauf handelt es sich um eine schuldrechtliche Gestaltung des deutschen Privatrechts, die in der Praxis insbesondere zur Finanzierung von Immobilien verwendet wird. Grundsätzlich ist sie aber ähnlich wie zum Beispiel der so genannte Leasingvertrag auf die Finanzierung sämtlicher handelbarer Güter anwendbar. Wegen der nahezu ausschließlichen praktischen Bedeutung in Rahmen der Immobilienfinanzierung soll der Mietkauf im vorliegenden Rahmen aber am Beispiel des Mietkaufs einer Eigentumswohnung erläutert werden. So ist der Mietkauf zunächst grundsätzlich ein gewöhnlicher Mietvertrag. Mithin richten sich die wesentlichen Bestimmungen nach den schuldrechtlichen Vorschriften des Mietrechts. Insbesondere kann von einem typischen Mietverhältnis gesprochen werden. Der Mietkäufer ist also zunächst ein normaler Mieter, der in einer entsprechend normalen Mietwohnung wohnt.

Den Vermieter treffen überdies auch alle gewöhnlichen Rechte und Verpflichtungen des Mietrechts, insbesondere ist er etwa unter anderem zu der unentgeltlichen Instandsetzung und Renovierung der vermieteten Wohnung verpflichtet, was letztlich auch den wesentlichen Unterschied zum Leasing darstellt, wo die derartigen Pflichten wie etwa Reparationsleistungen typischerweise vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer umgewälzt werden. Der Mietkäufer wohnt also zunächst in der Mietwohnung wie ein normaler Mieter, mit allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten, zum Beispiel der Zahlung von Miete. Allerdings besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen Mietvertrag und Mietkauf. So beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel, die dem Mietkäufer eine Option auf jederzeitigen Kauf des Mietobjekts einräumt.

Diese Option kann er letztlich durch eine einseitige Willenserklärung jederzeit geltend machen. Tut er dies, erwirbt er den Mietgegenstand zu seinem üblichen Preis, allerdings unter der Anrechnung der bisher gezahlten Mieten. Damit wird auch der Finanzierungsaspekt der Gestaltung deutlich: Der Mietkäufer kann so lange in der Wohnung wohnen, bis er genug Eigenkapital gebildet hat und der Kaufpreis unter Anrechnung der bisher gezahlten Raten niedrig genug ist, um die Wohnung aus Eigenmitteln zu erwerben. Damit zeigt sich auch der wesentliche Vorteil dieser Gestaltung: Der Mietkäufer kann den Kauf der Immobilie gänzlich aus Eigenkapital bestreiten. Es besteht für ihn keine Notwendigkeit der Aufnahme eines entsprechenden Darlehen, welches neben dem Liquiditätszufluss schließlich auch mit nicht zu unterschätzenden Kosten durch Zinsen und Nebenkosten verbunden ist.

Auf diese Weise kann der Mietkäufer durchaus Geld in relevanter Höhe sparen. Dieser Vorteil wird nur sehr leicht gemindert durch den üblichen Umstand der erhöhten Mieten beim Mietkauf. So liegen diese meist leicht über dem ortsüblichen Niveau. Begründet ist dieser Sachverhalt vor allem durch die betriebswirtschaftliche Notwendigkeit des Mietverkäufers, die notwendigerweise auftretenden Abnutzungen der Mietsache abzufedern, insbesondere auch falls sich der Mietkäufer nicht für einen Kauf der Sache entscheidet. Darüber hinaus möchte der Mietverkäufer letztlich auch Anreize für den Kauf der Sache setzen. Allerdings kann diese Praxis rein finanziell bewertet den oben genannten Vorteil des Mietkaufs überwiegen. So sind trotz des erhöhten Mietpreises die finanziellen Vorteile des Mietkaufs deutlich sichtbar.