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Immobilienkauf Finanzierung mit einem Tilgungsdarlehen
Die Immobilienfinanzierung kann auf unterschiedliche Weise geschehen. Dabei greifen die meisten angehenden Haus- oder Wohnungsbesitzer auf die Möglichkeit des sogenannten Tilgungsdarlehen zurück. Diese Form des Darlehen wird im Finanzbereich auch als Annuitätendarlehen oder Amortisationsdarlehen bezeichnet.



Die Aufbauweise des Tilgungsdarlehens ist so gestaltet, dass ein Darlehenskunde für eine vertraglich vereinbarte Laufzeit einen festgelegten Betrag, der sich aus einem sogenannten Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt, an den Darlehensgeber bezahlt. Somit sinkt die Restschuld mit jeder geleisteten Rate kontinuierlich. Daraus ergibt sich, dass sich das Verhältnis von Tilgungsanteil und Zinsanteil verschiebt, was seinen Hintergrund darin hat, dass immer nur die stetig sinkende Restschuld verzinst wird. So hat der Darlehensnehmer den Vorteil, dass sein Tilgungsanteil jährlich höher ausfällt, der Zinsanteil bedingt durch geringere Restschuld stetig sinkt.

Für die Immobilienfinanzierung mittels Tilgungsdarlehen wird ein sogenannter Tilgungsplan mit dem Darlehensnehmer gemeinsam ausgearbeitet. Hier wird der planmäßige Verlauf der regelmäßigen Tilgungen beginnend mit der Auszahlung bis hin zur endgültigen Ablösung durch die Schlussrate fixiert. Das Tilgungsdarlehen bleibt so für den Darlehensnehmer zu jedem Zeitpunkt übersichtlich. Wer die Hürde der ersten Zinsbindung durch regelmäßige Zahlungen bei der Immobilienfinanzierung hinter sich gebracht hat, sollte einen neuen Tilgungsplan aufstellen lassen, um auf veränderte Zinskonditionen eingehen zu können und diese bei der künftigen Abzahlung berücksichtigen zu können.

Der Darlehensnehmer kann allerdings auch ein Darlehen mit einer sogenannten linearer Tilgung - also mit stets gleichbleibenden Tilgungsraten vereinbaren und die anfallenden Zinsen, die sich aus der Restschuld ergeben. gesondert ausgleichen. Diese Begleichung findet dann zu einem jeweils vereinbarten Termin statt und wird als Tilgungsverrechnung bezeichnet. So lassen sich sinkende Gesamtleistungsraten erzielen, die Rückzahlungsdauer wird jedoch verlängert.

Einige Finanzdienstleister gewähren dem Darlehensnehmer im Tilgungsdarlehen zunächst eine tilgungsfreie Zeit. So werden während der ersten Tilgungsjahre lediglich Zinsen an den Darlehensgeber gezahlt., die eigentliche Tilgung beginnt zu einem späteren, vertraglich fixierten, Zeitpunkt. Der Darlehensnehmer sollte sich aber darüber im klaren sein, dass es sich hier nicht um eine kostenlose Serviceleistung des Finanzdienstleisters handelt. Für eine solche tilgungsfreie Zeit wird als Ersatzleistung ein Tilgungssurrogat vereinbart, das als Tilgungsersatz in Form der Abtretung von Ansprüchen aus einem laufenden Bausparvertrag oder einer kapitalbildenden Lebensversicherung abgegeben wird. Mit der Leistung aus der Absicherung wird das Darlehen dann ganz oder in Teilen abgelöst.

Für diesen Zeitraum wird ein sogenanntes Bankvorausdarlehen vereinbart, bei dem der langfristige Kredit der Vorfinanzierung eines Bausparvertrages dient. Dabei wird die Darlehenshöhe identisch mit der vereinbarten Bausparsumme vereinbart. Das sogenannte Bankvorausdarlehen bleibt dann während der Laufzeit tilgungsfrei, Darlehenszinsen sowie Sparbeiträge auf den Bausparvertrag müssen entrichtet werden.

Ein Damnum kann dabei steuerliche Vorteile bringen, die allerdings der Steigerung des Effektivzinses gegenübergestellt werden müssen. Bei einem Damnum oder einem Disagio wird ein Abschlag von Auszahlungsbetrag, im Regelfall zwischen 3 und 5 Prozent, vereinbart, was der Senkung des Nominalzinses dienen soll. Ob eine solches Damnum sinnvoll ist, muss genau berechnet werden.

Insgesamt sind die Formen des Tilgungsdarlehens für Immobilien sehr individuell und sollten genau berechnet und geplant werden.

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