Mietkauf Finanzierung einer Immobilie

Zur Finanzierung einer Immobilie kennt die wirtschaftliche und rechtliche Praxis zahlreiche Möglichkeiten. Besonders häufig sind dabei die Hypothek oder die Grundschuld. Dabei handelt es sich um beschränkt dingliche Rechte. Ähnlich wie bei einem Darlehen stellt der Darlehensgeber dabei eine hohe Summe zur Verfügung und bestellt zur Sicherung eine Art Pfandrecht an dem Grundstück. Im Gegensatz dazu ist der Mietkauf eine relativ unbekannte Möglichkeit zur Finanzierung einer Immobilie. Beim Mietkauf handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Schuldrechts. Grundsätzlich entspricht der Mietkauf einem gewöhnlichen Mietvertrag, mit dem alleinigen Unterschied, dass der Vermieter dem Mieter vertraglich das Recht einräumt, die gemietete Immobilie zu einem vorher fest vereinbartem Kaufpreis zu erwerben.

Dabei werden die bisher gezahlten Mietraten auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie angerechnet. Dabei ist der Mietpreis im Gegensatz zu anderen ortsüblichen Mietpreisen vergleichbarer Immobilien meist überhöht. Dies hat seine Ursache in zwei Eigenheiten des Mietkaufs. Zum einen soll natürlich für den Mieter ein Anreiz geschaffen werden, die Immobilie zu erwerben. Dies geschieht unter andere durch den wirtschaftlichen Druck, der durch überhöhte Mieten auf den Mieter ausgeübt wird. Zum anderen ist mit dem Gebrauch der Mietsache durch den Mieter auch ein Wertverlust der Immobilie verbunden. Da die Hauptabsicht des Vermieters aber nicht die gewöhnliche Vermietung, sondern der Verkauf der Immobilie ist, muss er diesen Wertverlust auf den späteren Kaufpreis ausgleichen. Dadurch kommt eine höhere Miete zustande.

Dennoch bietet der Mietkauf auch einige Vorteile für den Käufer. Zum einen ist natürlich der finanzielle Aspekt zu beachten. So haben nur die wenigsten Käufer das nötige Eigenkapital um eine Immobilie mit einer Gesamtzahlung zu erwerben. Nötig sind dabei meist Kredite oder andere Leistungen. Insgesamt wird der Mietkauf den Käufer in der Regel durch die wegfallenden Zinsen weitaus günstiger kommen als der Kauf mit einem entsprechenden Darlehen. Darüber hinaus hat der Mietkäufer auch einen rein praktischen Vorteil. So bewohnt er schließlich das Kaufobjekt eine gewisse Zeit vor dem Kauf. Dies ermöglicht dem Käufer eine sorgfältige Prüfung der Immobilie, die über das Maß einer bloßen Besichtigung weit hinausgeht. Immerhin bewohnt er diese für eine gewisse Zeit selber. Mit solchen Krediten sind aber auch stets Nachteile verbunden.

So entsteht etwa durch die Zinsen eine gewisse finanzielle Mehrbelastung für den Darlehensnehmer, die eine nicht unerhebliche Höhe annehmen kann. Darüber hinaus bekommen nicht alle Personen, trotz Liquidität und entsprechendem Einkommen, einen derartigen Kredit gewährt. Der rechtliche Eigentum an der Immobilie geht dabei nach der Zahlung der letzten Rate an den Käufer über. Dies ändert jedoch nichts an der steuerlichen Behandlung der Immobilie. Nach den Regeln der AO folgt die Steuerpflicht stets dem wirtschaftlichen Eigentum. Daher sind die entsprechenden, mit dem Eigentum an der Immobilie verbundenen, steuerlichen Pflichten schon mit der Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums, also dem Bezug der Wohnung, zu erfüllen.