Rückmietverkauf bei Immobilien und die Erbschafts- und Schenkungssteuer

In Deutschland werden in den nächsten Jahren große Vermögenswerte vererbt. Hierbei ist es sowohl den Erben als auch den Überlassern wichtig, möglichst wenig Steuern bezahlen zu müssen, um die Werte erhalten zu können. Bei der Ermittlung der Erbschafts- oder der Schenkungssteuer (denn beide Steuerarten werden in nur einem Gesetz behandelt) werden die jeweiligen Kontostände oder das sonstige Vermögen (Immobilien, Grundbesitz, Edelmetalle) zum Todestag ermittelt. Banken zum Beispiel sind verpflichtet, eine solche Meldung ans Nachlassgericht zu veranlassen. Die Erbschaftssteuer wird dann auf die jeweiligen Beträge abzüglich Freibeträge ermittelt. Die Freibeträge sind ein wichtiger Faktor im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, denn sie vermindern direkt die Steuerlast. So erhalten Ehegatten grundsätzlich einen Freibetrag von 307.000 Euro, Kinder und Stiefkinder immerhin noch 205.000 Euro. Je weiter der Verwandtschaftsgrad entfernt ist, desto geringer sind auch die Freibeträge.

Einige Vermögen werden bei der Berechnung der Steuer jedoch bevorzugt behandelt. Dies gilt vor allem für Grundstücke und Gebäude, die nicht mit ihrem tatsächlichen Verkehrswert, sondern nur auf Basis der so genannten Bedarfswerte ermittelt werden. In der Regel liegen diese um bis zu 60% unter dem eigentlichen Marktwert, wodurch auch die Steuerlast gemindert wird. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings 2006 entschieden, dass diese Praxis dem Gleichbehandlungsgrundsatz widerspricht. Somit wurde die Bundesregierung verpflichtet, bis Ende 2008 eine entsprechende Gesetzesänderung in Gang zu bringen, die diese Ungleichbehandlung aufhebt.

Somit werden Besitzer von Immobilien bzw. deren Erben ab 2009 stärker zur Kasse gebeten. Um noch von der alten Rechtssprechung zu profitieren, kann es sich lohnen, Immobilien bereits in 2008 an den potenziellen Erben im Rahmen einer Schenkung zu übertragen. So können die Freibeträge genutzt werden, auch der geringe Ansatz der Vermögenswerte ist dann noch gegeben. Im Übrigen können die Freibeträge für Schenkungen alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Damit der Schenker weiterhin das Objekt nutzen kann, wird häufig ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen. Eine weitere Möglichkeit ist der Rückmietverkauf, auch Sale-and-lease-back bezeichnet.

Dieser Rückmietverkauf wird häufig im geschäftlichen Bereich angewendet, hat sich aber auch zur Umgehung der Erbschaftssteuer immer weiter durchgesetzt. Bei diesem Vorgehen wird die Immobilie an den künftigen Erben bereits im Voraus übertragen um, wie oben genannt, die Freibeträge und die günstigen Bewertungen zu sichern. Gleichzeitig least der Schenker bzw. der Überträger die Immobilien aber wieder zurück, um sie weiter nutzen zu können. Zu beachten ist jedoch, dass der Schenker dann nicht mehr als Eigentümer gilt, also an Wertsteigerungen des Objektes nicht mehr partizipieren kann. Auch verliert er mit der Übertragung weitere Eigentumsrechte.