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Steuern sparen durch Investition in Immobilien
Auf dem modernen Finanzmarkt spielt die steuerliche Behandlung der verschiedenen Anlagemöglichkeiten eine immer deutlicher werdende Rolle. Dies ist vor dem Hintergrund einer Entwicklung, die eine stetig steigende Abgabenlast mit sich bringt und dabei ihren Höhepunkt wohl kaum erreicht hat, durchaus verständlich und auch sinnvoll. Schließlich nützt dem Anleger eine Geldanlage mit spitzenmäßiger Rendite nichts, wenn die Hälfte der Erträge der Steuer zum Opfer fällt. Vor diesem Hintergrund überrascht die steigende Anzahl von Finanzmarktprodukten, die vor allem in Immobilien investieren, nicht.



So lässt sich durchaus formulieren, dass im Rahmen der Investition in Immobilien, von dem hoch subventionierten aber auch gelegentlich überbewerteten Bereich der erneuerbaren Energien mal abgesehen, wohl die höchste Möglichkeit der Steuerersparnis besteht. Dieser Umstand ist dabei nicht finanziellen Schlupflöchern geschuldet, sondern vielmehr einer bewussten grundsätzlichen Entscheidung des deutschen Steuergesetzgebers. Dieser erachtet im Rahmen einer einheitlichen volkswirtschaftlichen Betrachtung den Bereich der Immobilien schon alleine vor dem Hintergrund infrastruktureller Erwägungen als besonders förderungswürdig. Dies wird im Ergebnis zum Beispiel durch die Möglichkeit hoher Sonderabschreibungen und Verlustabzügen erreicht. Durch diese steuerlichen Vergünstigungen wird der Anleger motiviert, entsprechend in Immobilien zu investieren. In der Praxis kann dies auf verschiedene Weise erfolgen, die vor allem von dem individuellen Kapitalüberhang des Anlegers abhängt. Hat dieser etwa eher ein geringeres Volumen, möchte also nicht so viel anlegen, kann er dies etwa im Rahmen eines so genannten geschlossenen Immobilienfonds tun. Hier kauft er in Form einer Einlage einen Gesellschaftsanteil an einer Personengesellschaft meist eine Kommanditgesellschaft, neuerdings aber wegen des § 15a des EStG auch häufiger eine GbR, die mit ihrem Kapital eine Immobilie erwirbt und anschließend renoviert oder modernisiert. In Folge dieser Tätigkeit erwirtschaftet die Gesellschaft hohe Verluste, die durch das Ausnutzen der oben bereits erwähnten vielfältigen Abschreibungsmöglichkeiten steuerlich noch erhöht werden und dem Anleger anteilig zugerechnet werden. Dieser kann also die Verluste aus der Beteiligung an der Gesellschaft steuerlich mit anderen positiven Einkünfte verrechnen, was natürlich seine Einkommensteuerlast drastisch reduziert oder letztlich löscht. Darauf folgend verkauft oder vermietet die Gesellschaft die Immobilie, woraus im Idealfall Gewinne entstehen, die an den Anleger ausgeschüttet werden. In der Praxis funktioniert dieses Modell allerdings nur sehr selten, da das Kapital der Gesellschaft in der Regel durch schlechte Geschäftsführung und die hohen Gehälter der Geschäftsführer schnell aufgebracht ist.

Allerdings kann auch der einzelne Anleger von den dargestellten Vorteilen der Anlage in Immobilien profitieren. So kann er sich etwa an so genannten Mietpools beteiligen, oder im besten Fall, wenn entsprechendes Kapital vorliegt, eine Immobilie alleine erwerben und modernisieren, um sie anschließend gewinnbringend zu verkaufen oder zu vermieten. Auf diese Weise trägt er zwar mehr Selbstverantwortung und hat mehr Arbeit, er ist aber von der Arbeit anderer unabhängig und hat mehr Renditeerwartungen.

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