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Teure Baukredite günstig umschulden
Baukredite werden in der Regel langfristig vergeben. Dies hat für Kreditnehmer zwar den Vorteil, dass sie über eine lange Zeit, meist über 5-15 Jahre, kein Zinsänderungsrisiko haben und so Planungssicherheit genießen, auf der anderen Seite ist der Kredit während der Laufzeit aber auch nicht kündbar. Erst nach dem Ablauf von 10 Jahren besteht ein vereinbartes Kündigungsrecht, die Frist zur Kündigung beträgt hierbei sechs Monate.



Wenn nun ein Kreditvertrag, sei es aufgrund eines hohen Zinsniveaus, sei es aus Unachtsamkeit, mit einem relativ hohen Zins abgeschlossen wurde, haben Kreditnehmer kaum Möglichkeiten, vorzeitig den Baukredit umschulden zu können, denn die Bank muss dem Wunsch auf Kündigung nicht entsprechen. Gerade wenn Kredite bei Aufbaubanken genutzt wurden, ist die Kündigung sogar ausgeschlossen. Viele Geschäftsbanken aber sind kulant und lassen sich auf die Kündigung bestehender Kreditverträge ein. Dies geschieht jedoch nicht aus Eigennutz, denn der Kunde muss den Schaden, den die Bank hierbei erleidet, bezahlen. Diese Gebühr wird Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Sie errechnet sich aus der Darlehenshöhe, die vorzeitig zurückgezahlt werden soll, aus dem Zins des Darlehensvertrages sowie aus dem aktuellen Zinsniveaus. Je größer die Differenz hierbei ist, desto höher wird auch die Vorfälligkeitsentschädigung, denn die Bank kann bei gesunkenem Zinsniveau den Kredit ja nur noch zu geringeren Konditionen wieder herausgeben. Mitunter können die Vorfälligkeitsgebühren einige Hundert, wenn nicht gar Tausend Euro betragen. Auf Wunsch berechnen die Banken diese Gebühr erst einmal unverbindlich.

Alternative Baukredite, deren Baukredit Konditionen deutlich günstiger sind, finden Kreditnehmer meist im Internet. Hier ist jedoch zu beachten, dass keine Beratungsleistung geboten wird, der Kunde muss sich also um die Zusammenstellung seiner Unterlagen und um den Kreditantrag selbst kümmern. Oftmals liegen die Baukredit Konditionen hier aber ca. 0,5-1,0% p.a. unter den Konditionen der Banken vor Ort, wodurch sich die Mühen durchaus lohnen. Weiterhin müssen bei einer Umschuldung aber auch noch die anfallenden Kosten beachtet werden, die die Ersparnis wiederum schmälern können. So sind für den neuen Kredit mitunter Bearbeitungs- oder Wertermittlungsgebühren zu bezahlen, auch muss die Grundschuld im Grundbuch geändert werden. Die Kosten hierfür trägt der Kreditnehmer allein.

Ist ein günstigerer Baukredit gefunden, muss die erzielte Ersparnis nun noch mit den Kosten der Vorfälligkeitsgebühr sowie den anderen Gebühren gegengerechnet werden. Nur ein positiver Betrag macht eine Umschuldung wirklich sinnvoll.

Da die Zinsen in Deutschland bereits seit einigen Jahren auf einem eher geringen Niveau verharren, werden Umschuldungen bzw. das Baukredit ablösen aufgrund der hierbei entstehenden Kosten kaum sinnvoll sein. Besser ist es, die derzeit geringen Zinssätze der Banken, die aufgrund der stagnierenden Wirtschaft in Europa bzw. den USA im Laufe des Jahres wohl noch sinken werden, für die Zukunft zu sichern, und zwar in Form eines Forward-Darlehen. Der Abschluss solcher Darlehen ist bis zu 36 Monaten vor Ablauf des bisherigen Darlehens möglich, weiterhin müssen bei dieser Umschuldung keine Vorfälligkeitsgebühren bezahlt werden. Lediglich die Umschreibung der Grundschuld ist nötig.

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