Was sind dingliche Zinsen?

Wenn es im Rahmen einer Baufinanzierung und der hierzu benötigten Darlehen zu der Eintragung einer so genannten Grundschuld in das Grundbuch des jeweiligen Objektes kommt, sichert der Kreditgeber hiermit sein Risiko gegen einen möglichen Zahlungsausfall des Schuldners ab. In der Abteilung III des Grundbuches wird hierbei im Rahmen einer Grundschuldbestellung derjenige Betrag eingetragen, den das Kreditinstitut gegen den Kreditnehmer geltend machen kann, wenn dieser mit den vereinbarten Rückzahlungen in Verzug gerät. Grundsätzlich gilt, dass es sich bei der Grundschuld um ein abstraktes Sicherungsinstrument handelt. Während im Gegensatz dazu die Hypothek an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist, definiert die Grundschuld lediglich die beiden beteiligten Parteien, eine Betragsobergrenze und das verknüpfte Objekt. So ist es möglich, dass ein einziger Grundschuldbetrag verschiedene Darlehen besichert, die sich nicht zwangsläufig auf das verknüpfte Objekt beziehen müssen. Grundschulden können darüber hinaus übertragen oder durch Ablösung gelöscht werden.

Neben dem eigentlichen Schuldbetrag wird in das Grundbuch meist auch der so genannte dingliche Zinssatz eingetragen. Dieser sichert für den Kreditgeber einen zusätzlichen Anspruch gegen das Vermögen des Schuldners, in Bezug auf entstehende Verzugszinsen. Der Zinssatz selber sorgt hierbei häufig für Verwirrung, da seine Höhe zwischen 14 und 20 Prozent liegt und damit bei Weitem über den banküblichen Schuldzinsen. Banken sichern sich hiermit gegen eine mögliche Erhöhung des Gesamtzinsniveaus ab. Würde die Bank stattdessen den jeweils gültigen Zinssatz eintragen lassen, so würde es bei jeder Veränderung der Zinssituation nötig werden, den geänderten Wert in das Grundbuch aufzunehmen.

Da eine solche Eintragung grundsätzlich nur durch einen Notar erfolgen kann und insgesamt ohnehin sehr aufwändig ist, hat es sich die in der Praxis durchgesetzt, dingliche Zinsen in der beschriebenen Höhe einzutragen. Unabhängig von der Höhe der dinglichen Zinsen gilt jedoch zwischen Bank und Kreditnehmer immer der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz. Der dingliche Zins stellt lediglich den Maximalwert dar, der von der Bank, ausschließlich im Falle der Verwertung, in Ansatz gebracht werden kann. Würden dingliche Zinsen nicht eingetragen werden, so hätte dies zur Folge, dass der Bank lediglich einen Anspruch auf den aktuell ausstehenden Kreditbetrag erwachsen würde. Verzugszinsen, Kosten für Mahnungen und Kosten der Vollstreckung wären insofern nicht berücksichtigt.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der tatsächlich zu entrichtende Zinssatz sich nach den Werten richten muss, die im Darlehensvertrag vereinbart wurden. Lediglich für den Fall, dass diese Zinsen sich in der Zwischenzeit im Rahmen einer neuen Kreditvereinbarung verändert haben, bildet der dingliche Zinssatz den maximalen Betrag ab, auf den die Bank Anspruch erheben kann, so der gültige Zinssatz zum Zeitpunkt der Verwertung entsprechend gestiegen ist. Eine allgemeine Eigenschaft der Grundschuld besteht darin, dass der mit ihr verbundene Anspruch des Gläubigers eine unmittelbar vollstreckbare Wirkung hat. In der Praxis bedeutet dies, dass im Falle eines Zahlungsausfalls kein gesondertes Urteil erforderlich ist, damit der Gläubiger in das verbundene Grundstück vollstrecken kann.