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Welche Tilgung bei der Baufinanzierung ist wann sinnvoll?
Wer sich dafür entscheidet, ein Haus zu kaufen, oder umfangreiche Modernisierungen an seiner Immobilie durchzuführen oder aber eine Eigentumswohnung zu finanzieren, der muss sich über die Form der Baufinanzierung Gedanken machen. Hierbei gibt es viele Anbieter, die auch unterschiedliche Modelle zur Baufinanzierung anbieten. Eines der gängigen Modelle zur Baufinanzierung ist hierbei das sogenannte Annuitätendarlehen.



Zu den Faktoren, die zur Entscheidung für ein Annuitätendarlehen relevant sind, zählen natürlich die Zinshöhe, die Laufzeit der Zinsbindungsfrist, mögliche Gebühren, die die Bank erhebt und die Tilgungsmöglichkeiten. Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass der monatlich an die Bank zu zahlende Betrag während der kompletten Dauer der Zinsbindungsfrist gleich hoch bleibt. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus den Bausteinen der Zinszahlungen sowie die der Tilgungszahlungen.

Es ist vorgeschrieben, dass mindestens ein Prozent des aufgenommenen Baudarlehens jährlich getilgt wird. Entscheidet sich ein Bauherr für diese Möglichkeit der Tilgung, so zahlt er rund 30 Jahre an die Bank, ehe das Darlehen vollständig zurück gezahlt ist. Das ist natürlich ein relativ langer Zeitraum. Wer ungeduldig ist und schneller zurück zahlen möchte, der kann demnach auch höhere Tilgungsraten mit den Banken vereinbaren, etwa 1,5 Prozent oder 2,0 Prozent. Das wiederum steigert allerdings die monatliche Rate, die ein Bauherr an die Bank zu zahlen hat.

Nimmt ein Bauherr zum Beispiel ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zu einem Zinssatz von fünf Prozent auf, so zahlt er jährlich 5.000 Euro Zinsen. Bei einer Tilgungsrate von einem Prozent kommen 1.000 Euro Tilgung im Jahr hinzu, so dass er insgesamt 6.000 Euro, also 500 Euro monatlich an die Bank entrichten muss. Diese 500 Euro bleiben im Zeitablauf der Zinsbindungsfrist als monatliche Rate bestehen, allerdings verändert sich das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung mit jedem Jahr mehr zugunsten der Tilgung. Bei einem Tilgungssatz von zwei Prozent müsste der Bauherr im obigen Beispiel insgesamt 7.000 Euro jährlich, also rund 585 Euro monatlich an die Bank überweisen.

Wer lieber finanziell flexibel bleiben möchte, der sollte sich eher für einen niedrigen Tilgungssatz (1 Prozent) entscheiden und sich aber Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen lassen - manche Banken erlauben zum Beispiel jährliche Sondertilgungen in Höhe bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme. So können Bauherren im Zeitablauf flexibel selbst entscheiden, wann sie wie viel zusätzlich tilgen möchten und wann die Kasse das doch nicht unbedingt hergibt.

Für Bauherren, die von ihren Arbeitgebern vermögenswirksame Leistungen erhalten gibt es auch die durchaus interessante Möglichkeit von Sondertilgungen: Das Geld der vermögenswirksamen Leistungen wird in diesem Fall nicht erst in einem Sparplan, einem Fonds oder einem Bausparvertrag angelegt sondern fließt sofort ab zur Tilgung des Darlehens zur Baufinanzierung. Hierdurch erzielt der Bauherr eine indirekte Rendite durch die nicht zu zahlenden Zinsen für den getilgten Betrag. Und da Kreditzinsen bei Banken in der Regel höher sind als Habenzinsen, können Bauherren so eine durchaus höhere Rendite erzielen als bei der Anlage der vermögenswirksamen Leistungen in andere Aktivpositionen.

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