1a- und 1b-Hypothek und deren Rangfolge im Grundbuch

Insbesondere im Bereich der Baufinanzierung gibt es zahlreiche Fachbegriffe, deren Bedeutung insbesondere solche Kunden, die erstmalig eine Immobilienfinanzierung durchführen, nicht kennen. Aus diesem Grund ist es sehr sinnvoll, sich im Zusammenhang mit einer anstehenden Immobilienfinanzierung ausführlich vom Bankberater oder einem sonstigen Finanzberater beraten zu lassen. Zwei Begriffe, die im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung oft genannt werden, lauten zum einen 1a-Hypothek und zum anderen 1b-Hypothek. Die Begriffe sind sicherlich auch deshalb zunächst etwas verwirrend, weil die meisten Banken Immobilienkredite heutzutage nicht mehr mit einer Hypothek, sondern wesentlich häufiger mit einer Grundschuld besichern möchten. Allerdings lassen sich die Bezeichnungen 1a- und 1b-Hypothek problemlos auf die Grundschuld übertragen, sodass im Grunde auch von einer 1a-Grundschuld sowie von einer 1b-Grundschuld gesprochen werden kann.

Es geht bei den jeweiligen Kreditsicherheiten also vor allen Dingen darum, dass der Unterschied zwischen „1a“ und „1b“ verstanden wird, unabhängig davon, ob es sich bei der jeweiligen Kreditsicherheit um eine Hypothek oder eine Grundschuld handelt. Mit der Bezeichnung „1a“ soll verdeutlicht werden, dass es sich dabei um eine Grundschuld bzw. Hypothek handelt, die im Bereich der Lasten und Beschränkungen im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist. Mit anderen Worten handelt es sich bei der 1a-Hypothek also um eine erstrangige Hypothek, welche die Eigenschaft hat, dass der Inhaber dieser Sicherheit seine Forderungen bevorzugt anmelden und auch durchsetzen kann.

Demzufolge ist die 1b-Hypothek keine erstrangige, sondern eine zweit- bzw. nachrangige Kreditsicherheit. Gibt es also im Grundbuch beispielsweise eine Hypothek, die vom zeitlichen Ablauf der später als die erstrangige Hypothek eingetragen wurde, so handelt es sich dabei um eine 1b-Hypothek. Nicht nur für Banken, sondern auch für Kunden bzw. Kreditnehmer ist die Unterscheidung zwischen der 1a- und der 1b-Hypothek durchaus von größerer Bedeutung. Der Unterschied in der Rangfolge dieser Sicherheiten macht sich nämlich auch in den Kreditkonditionen bemerkbar, vor allem im Hypothekenzins, den der Kreditnehmer an die Bank zahlen muss.

Bei einer 1a-Hypothek kann der Kreditnehmer nämlich davon ausgehen, dass die Darlehenskonditionen fast immer günstiger sein werden, als wenn der Immobilienkredit nur mit einer 1b-Hypothek besichert ist. Der Grund besteht darin, dass die Bank bei der 1a-Hypothek selbst die Gläubigerin ist, die im Grundbuch an erster Stelle genannt ist. Handelt es sich hingegen um eine 1b-Hypothek, so kann sich zunächst ein anderer Gläubiger befriedigen, bevor die Bank als Inhaberin der nachrangigen Hypothek ihre Ansprüche durchsetzen kann. Hier besteht dann also das höhere Risiko, dass ein Teil der Forderungen uneinbringlich wird.