Auf einen günstigen Kredit umschulden kann Kosten verursachen

Das Angebot hört sich verlockend an: Bei einem Wechsel des Kreditgebers und Reduzierung des Zinssatzes bei einer Immobilienfinazierung kann man leicht einige Tausend Euro sparen. Auf den ersten Blick! Denn grundsätzlich ist eine vorzeitige Ablösung eines Restdarlehens nur im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsbestimmungen bzw. der vertraglich vereinbarten Kündigungsregelungen möglich. Über diese Kündigungsgründe hinaus sind Kreditinstitute nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. Die Annahme der Kündigung ist für alle anderen Fälle eine Kulanzfrage. Ein Nachteilsausgleich steht dem Kreditgeber jedoch in allen Fällen in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zu. Neber der Berechtigung der Bank, einem Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen, hat der Bundesgerichtshof auch die Verfahren für die Berechnung der Entschädigung allgemeinverbindlich geregelt. Es werden hierbei zwei Methoden anerkannt:

• Der Aktiv-Aktiv-Vergleich: Diese Methode unterstellt, dass die Bank in der Lage ist, die vorzeitig zurückgeführten Darlehensmittel wieder als langfristiges Darlehen an neue Kunden auszureichen
• Der Aktiv-Passiv-Vergleich: Hierunter versteht man den Vergleich des Vertragszinsen mit der Rendite laufzeitgleicher Kapitalmarkttitel öffentlicher Schuldner. Das Verfahren unterstellt, dass es der Bank im Falle der vorzeitigen Rückzahlung eines langfristigen Darlehens möglich ist, die Mittel am Kapitalmarkt anzulegen und dabei eine adäquate Verzinsung zu erzielen. Zumutbar ist der Bank nur eine Anlage der Mittel in sicheren Kapitalmarktmitteln, wobei laut BGH bei der Berechnung die erzielbare Rendite von Hypothekenpfandbriefen zugrunde zu legen ist.

Alle in die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließenden Parameter müssen genannt und dokumentiert werden, so dass die Berechnung für den Kunden transparent und nachvollziehbar sind. Stellt sich heraus, dass eine Bank eine zu hohe Entschädigung berechnet hat, kann der Darlehensnehmer eine Erstattung des zu viel gezahlten Betrages verlangen.

Diese Erstattungpflicht gilt auch für Altfälle. Um die Flexibilität der Darlehensrückzahlung zu erhöhen und um im Falle einer vorzeitigen Darlehensrückführung die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren, lassen sich Darlehensnehmer am besten Sondertilgungsrechte im Darlehensvertrag einräumen. Denn im Rahmen der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung soll der Darlehensnehmer so gestellt werden, als hätte er die Sondertilgungen bei planmäßigem Vertragsverlauf künftig vollständig und zum frühestmöglichen Zeitpunkt ausgeübt. Folglich werden der für die Restschuld ausfallende Zahlungsstrom und die geschuldete Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend reduziert.