Bei einer 100% Finanzierung müssen Nebenkosten selbst finanziert werden

Die moderne Wirtschaftspraxis kennt heute viele verschiedene Arten und Ausprägungen der Finanzierung. Dabei sind aber weiterhin auch gewisse Tendenzen zu erkennen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der traditionellen Rückhaltung der deutschen Banken bei hochvolumigen Finanzierungsgeschäften. So sprach man in diesem Zusammenhang immer von dem Schlagwort der 85% Finanzierung, das insbesondere im Rahmen der Finanzierung von Immobilien Bedeutung hat. Gemeint ist damit schlichtweg, dass etwa die Kaufsumme einer Immobilie nur bis zu 85% der realen Kaufsumme finanziert wird. Damit war immer zumindest ein Anteil von 15% Eigenkapital erforderlich. Darüber hinaus entstehen aber durch einen Kauf auch oft so genannte Nebenkosten, die hier anhand des Beispiels eines Hauskaufs exemplarisch erläutert werden sollen. Gerade dieser Umstand führte, auch unter dem deutlichen Einfluss der anglo amerikanischen Banken, die zunehmen durch Tochterunternehmen auch auf den europäischen Markt drängen, zu einer Veränderung der betriebswirtschaftlichen Geschäftspolitik der Banken.

Diese Entwicklung führte unter Anderem insbesondere auch zur Einführung der 100% Finanzierung. Diese trägt, im Gegensatz zur klassischen Finanzierung mit Eigenkapital, die gesamte Kaufsumme der Immobilie. Dies ist angesichts der konservativen deutschen Bankenpraxis eine gewaltige Entwicklung, die insbesondere vielen Käufern, die bisher etwa aufgrund ihres Alters noch nicht in der Lage waren größere Mengen Eigenkapital zu akkumulieren, den Kauf einer Immobilie oder eines vergleichbaren Kaufgegenstandes ermöglichen. Dabei muss der Käufer jedoch, wie bei der 85% Finanzierung, zumindest die Nebenkosten des Kaufes aus seinem Eigenkapital bestreiten. Die Praxis geht hier insoweit von einer Faustformel aus und schätzt die letztliche Höhe der Nebenkosten auf bis zu 15 - 20% des Kaufpreises.

Dabei setzen sich diese Nebenkosten aus zahlreichen, völlig heterogenen Faktoren zusammen. Bei den Nebenkosten ist etwa die konkrete Maklerprovision ein Faktor, der ganz erheblich in das Kostengefüge der Nebenkosten herein spielt. So erhält der Makler für seine Dienste bei der Vermittlung des Kaufgegenstandes eine Vergütung, die in der Regel als Courtage oder Maklerprovision bezeichnet wird. Konkrete gesetzliche Regelungen über die Höhe dieser Vergütung gibt es nicht, als grundsätzlicher Wert werden aber in der Regel zwischen 2 und 5% zuzüglich der Umsatzsteuer genannt. Dieser Wert kann sich dabei auch ohne weiteres nach oben erstrecken, was vor allem bei exklusiven Immobilien der Fall sein wird. Damit stellt die Maklerprovision grundsätzlich einen Kostenfaktor dar, der auf keinen Fall vernachlässigt werden sollte.

Ebenfalls signifikant ist auch die Grunderwerbssteuer. Diese beträgt in der Regel 3,5% des Kaufpreises. Im Rahmen dieser Darstellung ist dieser Posten dabei besonders zu beachten, da die Bezahlung der Grunderwerbsteuer bereits vor dem eigentlichen Kauf zu zahlen ist, der endgültige sachenrechtliche Übergang auf den Erwerber kann daher erst nach Zahlung der Steuer geschehen. Daraus ergibt sich, dass zwar eine 100% Finanzierung des isolierten Kaufpreises möglich ist, für die Nebenkosten ist aber erhebliches Eigenkapital nötig.