Belastungen bei Finanzierung ohne Eigenkapital berechnen

Noch bis vor einigen Jahren bestanden viele Banken bei der Finanzierung eines Eigenheimes auf ein adäquates Eigenkapital von mindestens 20% der Bau- oder Kaufkosten. Dies führte dazu, dass vor allem junge Familien, die noch kein Eigenkapital ansparen konnten, den Traum vom Eigenheim erst einmal aufschieben mussten. Natürlich konnte das notwendige Eigenkapital auch durch Eigenleistungen, etwa der Übernahme der Maler- oder Bodenbelagsarbeiten, eingebracht werden. Doch nicht alle Bauherren oder Hauskäufer können auf gute handwerkliche Fähigkeiten zurückgreifen. Was vor einigen Jahren von Direktbanken eingeführt wurde, wird nun auch von anderen Instituten offeriert - die Finanzierung zu 100% der Herstellungskosten. In einigen Fällen finanzieren die Banken sogar über 100%, somit können also auch Notarkosten oder Grunderwerbssteuern finanziert werden. Eine solche Finanzierung bringt natürlich den Vorteil, dass Menschen ohne Eigenkapital schneller in die eigenen vier Wände einziehen können.

Lange Sparphasen sind dann nicht mehr nötig. Allerdings bergen Finanzierungen zu 100% oder darüber für die Banken ein gewisses Risiko, welches durch höhere Zinsen an die Kreditnehmer weiter gereicht wird. Grundlage für die Berechnung der Höhe der Finanzierung ist die Ermittlung des Verkehrswertes. Bei Neubauten wird dieser meist anhand der Baukosten ermittelt, bei älteren Objekten anhand des Sachwertes. Um diese Berechnung durchzuführen, verfügen Banken über Tabellen, die den Preis pro Quadratmeter oder pro Kubikmeter umbauten Raumes ausweisen. Um den Beleihungswert zu ermitteln, also den Wert, zu dem das Haus maximal beliehen werden kann, wird von der oben ermittelten Summe nochmals ein Sicherheitsabschlag von 20% berechnet. Der Sicherheitsabschlag wird vorgenommen, da, sofern das Haus im Rahmen der Zwangsversteigerung verkauft werden muss, meist nur ein geringerer Wert als der eigentliche Verkehrswert erzielt werden kann.

Aus dieser Rechnung geht hervor, dass ein Objekt zu maximal 80% finanziert werden kann, um für die Bank eine vollständige Sicherheit darzustellen. Wünscht ein Kreditnehmer nun die Finanzierung zu 100%, vergibt die Bank 20% des Darlehens ohne eine Sicherheit, also blanko. Je nach Höhe des Einkommens kann auch eine Zusatzsicherheit verlangt werden, zum Beispiel die Abtretung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages. Je nach Institut erfolgt bei Vollfinanzierungen ein Zinsaufschlag, der zwischen 0,2-0,6% pro Jahr liegt. Hieraus ergibt eine deutlich höhere Belastung, denn der Zinsaufschlag wird in vielen Fällen auf die gesamte Finanzierung vorgenommen. Ein Beispiel: Der Kauf eines Einfamilienhauses kostet inklusive Nebenkosten 250.000 Euro. Bei Einbringung von 100.000 Euro Eigenkapital, einem Zins von 4,7% p.a. und einer Tilgung von anfänglich 1% bedeutet dies eine monatliche Belastung von 700 Euro, die durchaus tragbar ist.

Sollen hingegen die gesamten Kosten finanziert werden (immerhin 110% des Kaufpreises), steigt der Zins auf mindestens 5,5%. Bei ebenfalls einem Prozent Tilgung ergibt sich hier eine Rate von 1.327 Euro monatlich. Aus diesem Grund sollten sich Bauherren und Hauskäufer die Finanzierung gut überlegen und darauf achten, dass diese hohe Rate auch dauerhaft tragbar ist. Auch die Banken werden derartige Finanzierungen genau prüfen. So müssen Kreditnehmer in diesen Fällen einen sicheren Job sowie ein relativ hohes Einkommen nachweisen können. Einige Institute beschränken zudem die Kreditsumme bei Vollfinanzierungen. Kreditnehmer können in diesen Fällen Kredite nur bis zum sieben- oder neunfachen des Jahresnettoeinkommens erhalten.