Die häufigste Variante zur Hauskauf Finanzierung

Ein Hauskauf wird in der Regel nie vollständig aus liquidem, eigenen Kapital bestritten. So neigen selbst sehr wohlhabende Hauskäufer meist dazu, ihren Hauskauf zu finanzieren, um ein noch teures Haus kaufen zu können. Entsprechend dieser Praxis hat der deutsche Markt zahlreiche verschiedene Finanzierungsprodukte hervorgebracht die sich vor allem für die Finanzierung von Haus- oder Immobilienkäufen eignen. Die häufigste Variante der Finanzierung ist dabei vor allem das Grundpfandrecht. Dabei handelt es sich um einen Oberbegriff über verschiedene dingliche Gestaltungen, die es einem Kreditgeber ermöglichen, zur Sicherung seiner Forderung ein beschränkt dingliches Recht an dem gekauften Grundstück zu bestellen. Sollte der Kreditnehmer also die gesicherte Forderung nicht erfüllen, kann sich der Kreditgeber im Ergebnis aus dem besicherten Grundstück, beziehungsweise der besicherten Immobilie, befriedigen.

Damit handelt es sich um ein vorteilhaftes Geschäft für beide Parteien des Kreditgeschäfts. Der Kreditnehmer erhält eine kreditierte Summe zum Hauskauf, und kann sich darüber hinaus auf niedrige Zinsen des Kredits verlassen, die aus dem geringen Risiko des Geschäfts erwachsen. Darin liegt zuletzt auch der wesentliche Vorteil auf der Seite des Kreditgebers. So kann dieser seine Forderung mit einem Recht an der gekauften Immobilie sichern. Da solche Immobilien in der Regel äußerst werthaltig sind, ist das Risiko von hohen Abschreibungen für den Kreditgeber gering. In der Vergangenheit wurde dabei insbesondere die sogenannte Hypothek, also Ausprägung des oben erläuterten Grundpfandrechtes, verwendet. Die gesetzlichen Regelungen der Hypothek insbesondere die strenge Akzessorietät der gesicherten Forderung und der Hypothek konnten dabei den Bedürfnissen der Praxis nicht mehr gerecht werden.

Daher findet die Finanzierung eines Hauskaufs heutzutage fast ausschließlich nur mit einer sogenannten Grundschuld statt. Eine solche Grundschuld gilt dabei als Recht des Forderungsinhabers, aus einem Grundstück einen bestimmten Betrag zu fordern. In der Praxis geschieht das regelmäßig durch die Zwangsvollstreckung in das gesicherte Objekt. Bestellt wird eine solche Grundschuld dabei unmittelbar vor dem Kauf der Immobilie durch eine notariell beglaubigte Urkunde. Hierin ermächtigt der Kreditnehmer den Kreditnehmer, zur Sicherung der Forderung ein beschränkt dingliches Recht an dem zu kaufenden Grundstück zu bestellen und unterwirft sich insofern der sofortigen, also ohne vorherige Ausstellung eines gerichtlichen Titels, Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Dies Recht wird vorrangig am Grundbuch eingetragen.

Dies verschafft dem Kreditgeber eine höchstmögliche Sicherheit. Dennoch wurden noch bis vor kurzer Zeit lediglich 80% Finanzierungen, also Finanzierungsmodelle, die 80% des Kaufpreises abdecken. gewährt, weshalb potentielle Käufer ohne ausreichend Eigenkapital in der Regel keine Chance auf eine derartige Finanzierung hatten. Dies hat sich jedoch unter dem starken Einfluss des zunehmenden Wettbewerbs durch risikofreudige amerikanische Banken deutlich geändert. Nunmehr vergeben die Banken bei entsprechenden Sicherheiten des Kreditnehmers auch durchaus 120% Finanzierungen, bei denen neben dem konkreten Kaufpreis auch Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer oder Notar- und Anwaltskosten, übernommen werden.