Die Qual der Wahl bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung

Die Finanzierung einer Wohnung ist ein langwieriger Prozess. Mit einer einmal unter einem Darlehensvertrag geleisteten Unterschrift bindet sich der Darlehensnehmer für eine sehr lange Zeit. Daher gilt es, rechtzeitig zu prüfen, welche der zahlreichen Finanzierungsmöglichkeiten am besten geeignet ist. Die kleinste Zinssatzdifferenz kann eine große Differenz bei den Gesamtkosten bedeuten. Der niedrigste Darlehenszins allein reicht jedoch nicht aus, denn es gibt sehr große Unterschiede zwischen den einzelnen Finanzierungsformen. Keine davon ist allgemein die beste, jede kann günstig für einen und ungünstig für einen anderen Darlehensnehmer sein. Klassische Finanzierungsformen sind Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen und Festdarlehen. Die bevorzugte Finanzierungsform ist das Hypothekendarlehen. Dabei gibt es zwei Hypothekendarlehenarten, die sich deren Konzepte nach stark unterscheiden: Annuitätendarlehen und Ratentilgungsdarlehen.

Das Annuitätendarlehen ist die bekanntere Form. Sein Merkmal ist die Annuität, die monatlich zu leistende Gesamtrate, welche sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Die Annuität bleibt binnen der vereinbarten Laufzeit gleich hoch, wobei der Zinsanteil immer kleiner, der Tilgungsanteil immer größer wird. Der Vorteil des Annuitätendarlehens ist die fest kalkulierbare Belastung. Das Merkmal des Ratentilgungsdarlehens ist ebenfalls eine monatlich zu leistende Gesamtrate, die sich ebenfalls aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Allerdings bleibt hier der Tilgungsanteil binnen der Laufzeit gleich hoch, während der Zinsanteil (wegen der kontinuierlich kleiner werdenden Restschuld) immer kleiner wird. Der Vorteil des Ratentilgungsdarlehens ist einerseits die im Laufe der Zeit fallende Gesamtrate andererseits die im Vergleich zum Annuitätendarlehen insgesamt kleinere Zinsbelastung.

Die beliebte Finanzierungsform Bauspardarlehen hat eine lange Tradition. Bauspardarlehen wurden ursprünglich ausschließlich von Bausparkassen verkauft, mittlerweile verkaufen es auch andere Banken, Versicherungen und private Krankenversicherungen. Hauptmerkmal des Bausparens ist sein aus mehreren festen Zeitphasen bestehende Gesamtmodell (Ansparen, Zuteilung, Tilgen). Während der Ansparphase sind feste Regelmonatsraten anzusparen, während der Tilgungsphase sind ebenfalls feste Regelrückzahlungsraten zu leisten. Um die Zuteilung zu erlangen, hat der Bausparer eine bestimmte Summe (40% bzw. 50% der Darlehenssumme) innerhalb einer bestimmten Zeit anzusparen. Allerdings können sowohl Sondereinzahlungen während der Ansparphase als auch Sondertilgungen während der Rückzahlungsphase geleistet werden. Gravierender Vorteil des Bauspardarlehens ist die exakte Kalkulierbarkeit während der gesamten Laufzeit.

Es hat zudem den Vorteil, staatlich gefördert zu werden (Eigenheimzulagen, Wohnungsbauprämien). Es kann zudem durch die eventuellen vom Arbeitgeber geleisteten Vermögensbildende Leistungen angespart werden. Nicht zuletzt ist die Möglichkeit zu erwähnen, die Bausparsumme anderweitig und nicht für Bauvorhaben verwenden zu dürfen. Nachteilig kann der starre Ablauf des Bausparens sein, wenn eine Finanzierung spontan benötigt wird. Beim Festdarlehen sind während der vereinbarten Zinsfestschreibung für die Darlehenssumme nur Zinsen zu leisten. Die Tilgung erfolgt über eine Einmalzahlung, für die ein Extra Vertrag abzuschließen ist. Das kann eine Kapitallebensversicherung, ein Bausparvertrag, ein Banksparplan, oder ein Fondssparplan sein. Der Verteil des Festdarlehen ist die Chance, durch die beliehenen Sparplänen eine höhere Ablaufleistung zu erzielen, als die abzulösende Darlehenssumme. Erwähnt seien die Finanzierung über die KfW-Wohneigentumsprogramme sowie der Mietkauf anstatt eines Darlehens.