Endfällige Darlehen zur Finanzierung von Immobilien

Bei einem endfälligen Darlehen, auch Festdarlehen genannt, wird der Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit oder nach erfolgter Kündigung zurückgezahlt. Während der Laufzeit werden lediglich die Zinsen bezahlt. Sie sind entweder fest vereinbart oder variabel. Sondertilgungen sind bei variablen Zinsen mit einer 3-monatiger Kündigungsfrist jederzeit möglich. Wenn bei einem Darlehen die Zinsen fixiert sind, können Sondertilgungen nur dann erfolgen, sofern sie vereinbart worden sind. Endfällige Darlehen werden vor allem bei Zwischenfinanzierungen verwendet, um während der Laufzeit die "gesparten" Tilgungsbeträge beispielsweise in eine Lebensversicherung oder in einen Bausparvertrag zu investieren. Dadurch kann das endfällige Darlehen entweder sofort mit dem Rückkaufswert einer Lebensversicherung oder mittels einem mit einem günstigeren Zinssatz ausgestatteten Bauspardarlehen abgelöst werden.

Normalerweise lohnt sich ein Festarlehen auch bei der Finanzierung von Immobilien und insbesondere bei vermieteten Objekten, weil in der Regel die Zinsen, die auch als Werbungskosten in der Steuererklärung steuerlich geltend gemacht werden können, bei einem endfälligen Darlehen höher sind als bei einem Annuitäten- bzw. Tilgungsdarlehen. Daraus kann sich ein steuerlicher Vorteil für den Kreditnehmer ergeben. Sofern der Kreditnehmer eine gewisse Risikobereitschaft aufweist und die "gesparten" Tilgungsbeträge beim endfälligen Kredit in eine alternative Anlage investiert, deren Rendite höher ist als der Zinssatz vom Festdarlehen, so kann sich dies unter Umständen als vorteilhaft erweisen.

Allerdings muss man gewisse Risiken einkalkulieren, weil die zukünftige Rendite relativ schwierig vorherzusehen ist. Beispielsweise kann der Kreditnehmer eines Festdarlehens in einen Investmentfonds investiert und am Ende der Laufzeit des endfälligen Darlehens der Investmentfonds einen geringeren Betrag als Kreditbetrag aufweist, so entsteht für den Darlehensnehmer eine Finanzierungslücke, die er mittels einer weiteren Anlage ausgleichen muss. Allerdings hat ein endfälliges Darlehen auch Nachteile. Zum Einen ist das Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höher als bei einem Annuitätendarlehen.

Zum Anderen kann der Wert einer Lebensversicherung, der zur Rückzahlung des Festdarlehens dient, geringer ausfallen als wie vorherberechnet. Ferner bergen endfällige Darlehen, deren Zinssätze variabel sind, auch Risiken, weil Zinssätze steigen können und somit muss der Kreditnehmer höhere Zinsbelastungen aufwenden. Oft sind endfällige Darlehen für selbstgenutzte Immobilien nicht gerade die optimale Lösung, weil man beispielsweise die Zinsbelastungen für das Festdarlehen in der Regel nicht steuerlich geltend machen kann. Insgesamt gesehen bietet ein endfälliges Darlehen vor allem für vermietete Immobilien einige Vorteile wie z.B. die steuerliche Vorteile.