Grundschuld ohne Schuldgrund

Ein Merksatz für den Unterschied zwischen den beiden häufigsten zur Anwendung kommenden Grundpfandrechten lautet “Grundschuld ohne Schuldgrund“. Gemeint ist damit, dass eine Grundschuld im Gegensatz zu einer Hypothek nicht zwingend an ein konkretes Darlehen gebunden ist, sondern vielmehr unabhängig von dieser besteht. Dennoch darf sich die Bank an diesem Grundpfandrecht nur in dem Umfang bedienen, in welchem sie tatsächlich noch Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer hat. Die entsprechende Vereinbarung treffen der Darlehensgeber und der Kreditnehmer im Sicherungsvertrag oder durch die Übergabe einer Zweckerklärung seitens der Bank. Ein Grundpfandrecht ist für die Bewilligung von Immobilienkrediten nahezu unerlässlich. Es sichert dem finanzierenden Kreditinstitut das Recht zu, im Falle einer nicht ordnungsgemäßen Bedienung des Immobiliendarlehens ein Grundstück oder eine Immobilie verwerten zu dürfen.

Zu diesem Zweck beantragt der Gläubiger die Zwangsvollstreckung. Ein Grundpfandrecht stellt für die Bank die wichtigste Form der Kreditsicherheit dar, während dieses für den Kunden mit der Gefahr des Verlustes seiner Immobilie verbunden ist. Es ist allerdings kaum möglich, erfolgreich einen Immobilienkredit ohne das Einräumen eines Grundpfandrechts zu beantragen. Das Grundpfandrecht kann nicht nur für Grundstücke in Anspruch genommen werden, es bezieht sich auch auf Häuser und Eigentumswohnungen sowie ein mögliches Erbbaurecht. In der Umgangssprache unterscheiden nur wenige Menschen zwischen der Grundschuld und der Hypothek, obgleich die Unterschiede nicht gering sind.

So ist eine Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld immer an das Bestehen einer tatsächlichen Forderung gebunden. Der Fachbegriff für diesen Sachverhalt lautet, dass eine Hypothek im Gegensatz zu einer Grundschuld sich akzessorisch zur Forderung verhält. Grundpfandrechte werden in das Grundbuch eingetragen. Dieses gibt jedoch keine sichere Auskunft über die tatsächlichen Verhältnisse, da der bereits zurückgezahlte Betrag bei einer Hypothek aus dem Grundbuch nicht hervorgeht, sofern der Schuldner nicht von sich aus eine Korrektur vornehmen lässt. Bei einer Grundschuld ist zwischen einer Briefgrundschuld und einer Buchgrundschuld zu unterscheiden; lediglich bei einer Buchgrundschuld lässt sich erkennen, wer diese aktuell besitzt.

Da Briefgrundschulden einen höheren Aufwand bei der Bearbeitung erfordern, ist heute aber fast nur noch die Buchgrundschuld üblich. Die Höhe der in das Grundbuch eingetragenen Grundschuld ist regelmäßig höher als der tatsächliche Beitrag des Darlehens, da die Bank Zinsen sowie weitere Kosten in den entsprechenden Betrag einrechnet. Für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch ist ebenso wie für deren Löschung die Dienstleistung eines Notars erforderlich. Eine Löschung der Grundschuld erfolgt auf Antrag des Schuldners, nachdem der Gläubiger eine Löschungsbewilligung ausgestellt hat. Zu dieser Ausstellung ist er verpflichtet, wenn das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde und der Schuldner diese verlangt.