Steuerfreie Geldanlage durch geschlossene Immobilienfonds

Das Modell des geschlossenen Immobilienfonds gehört zu den relativ neuen Finanzprodukten. Dabei gehört der geschlossene Immobilienfonds als Geldanlage zu dem Bereich der steueroptimierten Geldanlagen, also solche Systeme, die in besonderem Maße auf eine Steuerersparnis zugeschnitten sind. Das Grundgerüst des geschlossenen Immobilienfonds ist dabei zunächst eine gewöhnliche Personengesellschaft des deutschen Rechts, meist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, Kommanditgesellschaft oder eine GmbH & Co. KG. Mit dem Eintritt in den Fonds, also dem Kauf einer Beteiligung, wird der Anleger mithin Gesellschafter der Personengesellschaft. Das heißt zum einen, dass er am Gewinn der Gesellschaft ebenso beteiligt ist wie an deren Verlust. Er haftet also oftmals, je nach der konkreten Rechtsform des gewählten Fonds, unbeschränkt für dessen Verbindlichkeiten.

Nach dem Erreichen der geplanten Anlegesumme nimmt der Fonds keine weiteren Mitglieder mehr auf, weshalb er als geschlossener, im Gegensatz zu dem offenen, meist an der Börse notierten, Fonds bezeichnet wird. Das Kapital des Fonds, welches sich aus aus den Beiträgen der Gesellschafter zusammensetzt, wird dabei vorrangig in Immobilien, wie Wohn- und Bürohäuser, Kliniken und Einkaufszentren, investiert, meist durch den Kauf der Immobilie. Dabei ist die Anlage in einem solchen geschlossenen Fonds eine denkbar langfristige Geldanlage. Die Laufzeiten derartiger Fonds sind oftmals auf 10 bis 15 Jahre ausgelegt, wobei tatsächlich nicht alle Fonds auch so lange bestehen. Viele geschlossene Immobilienfonds müssen frühzeitig mit hohen Verlusten für die Anleger abgewickelt werden. Nach der Laufzeit wird die Anlage des Fonds nun verkauft, idealerweise mit einem hohen Gewinn. Dieser wird anschließend an die Anleger entsprechend ihrer Beteiligung ausgeschüttet.

Der wesentliche Anreiz zur Investition des geschlossenen Fonds liegt aber an seiner steuerlichen Behandlung. So wird der Anleger stets auch Mitunternehmer beziehungsweise Gesellschafter der Trägergesellschaft. Als solcher werden ihm sowohl die Gewinne als auch die Verluste zugerechnet. Dementsprechend versucht die Fondsgesellschaft anfänglich möglichst hohe Verluste zu erwirtschaften. Dies gelingt zum einen durch sehr hohe Investitionen in die Immobilie der Gesellschaft etwa deren Renovierung und durch die Wahrnehmung aller sich bietenden steuerlichen Gestaltungsvarianten. Als Folge wird der Verlust dem Anleger als Gesellschafter steuerlich zugerechnet, er kann diesen also als leistungsfähigkeitsmindernde Faktoren in seiner Einkommensteuererklärung geltend machen und mit Einkünften und Gewinnen aus einer anderen Einkunftsquelle, ebenso wie mit positiven Einkünften des Ehegatten, verrechnen.

Seine steuerliche Belastung wird also erheblich reduziert, das Ergebnis sind oftmals hohe Steuererstattungen, die die Anleger nutzen können um einen, eventuell für den Kauf der Beteiligung aufgenommenen, Kredit abzubezahlen. Die Fondsinitiatoren finanzieren sich dabei durch Verwaltungs- und Aufwandsgebühren sowie Geschäftsführungsgehälter, die sie sich aus dem Kapital des Fonds zahlen. Allerdings ist bei solchen Fondsmodellen auch stets Vorsicht anzuraten. So gibt es etwa zahlreiche Fondsinitiatoren mit betrügerischen Absichten. Doch auch selbst bei besten Absichten geht die oben dargestellte Rechnung nur selten auf und das angelegte Geld ist verloren. Es handelt sich also um eine Anlage mit einem hohen Risiko.