Vor- und Nachteil von Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Menschen, die den Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung planen, müssen mit hohen Kosten rechnen. Oft belaufen sich diese auf mehr als 250.000 Euro, die in der Regel nicht bar finanziert werden können. Daher ist zur Realisierung eines solchen Projektes immer ein Darlehen, die so genannte Baufinanzierung, möglich. Sie kann sowohl aus einem klassischen Annuitätendarlehen, einem Bauspardarlehen oder auch einem variabel verzinslichen Darlehen bestehen. Allen diesen Darlehensarten gleich ist die Absicherung gegen Eintragung einer Grundschuld. Solche grundbuchrechtliche Sicherheiten geben der Bank das Recht, bei einer etwaigen Zahlungsunfähigkeit des Kunden das Objekt zu verkaufen. Ein solcher Verkauf findet in der Regel über eine Zwangsvollstreckung statt. Die Banken prüfen vor jeder Kreditvergabe genau die Kreditwürdigkeit des Kunden, die in der Fachsprache Bonität genannt wird. Sie gibt zum Beispiel an, ob der Kunde in der Lage ist, heute und in Zukunft die Raten für sein Haus zu bezahlen und ermittelt die Wahrscheinlichkeit des Kreditausfalls.

Das Risiko des Kreditausfalls ist sowohl bei Kunden mit hohen Einkommen, aber auch bei einer hohen Werthaltigkeit der Grundschuld sehr gering. Daher sind die Zinssätze für diese Kunden auch im unteren Bereich, denn so müssen die Banken nur geringe Rücklagen bilden. Um die Bonität prüfen zu können, müssen Kreditsuchende daher sowohl die Gehaltsnachweise als auch Objektunterlagen einreichen. Anhand dieser Dokumente wird der Wert des Hauses, der aktuell am Immobilienmarkt der Stadt oder der Region zu erzielen ist, berechnet. Von diesem Wert wird noch ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, es ergibt sich der Beleihungswert. Darlehen, die zu maximal 60% dieses Beleihungswertes vergeben werden, bedeuten für die Banken kaum Risiken, daher sind die Darlehensraten und somit die monatliche Belastung gering.

Je höher jedoch der Beleihungswertauslauf, desto höher ist das Risiko der Bank und somit auch die Zinsen. Kreditsuchende, die eine Baufinanzierung wünschen, benötigen daher, um günstige Darlehen zu erhalten, Eigenkapital. Noch vor Jahren galt die Faustregel, dass Baufinanzierungsdarlehen nur an Menschen vergeben werden können, die mindestens 20% der Finanzierungssumme als Eigenkapital aufbringen können. Da dies aber vor allem von jungen Familien nicht mehr zu schaffen war, sind immer mehr Banken dazu übergegangen, auch 100% oder gar 120%-Finanzierungen anzubieten. Hierbei setzen die Kreditnehmer kein Geld ein, neben den reinen Baukosten werden hier sogar Notar- und Grunderwerbskosten finanziert. Derartige Finanzierungen sind für die Banken natürlich sehr risikoreich, daher werden sie auch nur an Menschen mit überdurchschnittlichem Einkommen sowie einer sicheren Beschäftigung (Beamte) vergeben.

Trotz dieser Kriterien werden immer auch Zinsaufschläge berechnet, die zu einer deutlich höheren monatlichen Kreditbelastung führen. Fazit: Menschen mit einem Wunsch nach Wohneigentum sollten möglichst frühzeitig beginnen, sich entsprechendes Eigenkapital hierfür aufzubauen. Dies ist zum Beispiel über einen Bausparvertrag möglich, in den zusätzlich die Vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers einfließen können. Nur so kann eine geringe Rate gewährleistet werden, die auch über Jahre, selbst bei sich ändernden Umständen, noch getragen werden kann. Finanzierungen ohne Eigenkapital sollten in jedem Fall die Ausnahme bleiben.