Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Anschlussfinanzierung

Wird ein Immobiliendarlehen bei der Bank abgeschlossen, vereinbaren viele Kunden teils lange Zinsbindungszeiten, um Planungssicherheit zu erhalten. Somit ist es sowohl der Bank als auch den Kreditnehmern nicht möglich, während der Zinsbindungszeit Veränderungen am Darlehen vorzunehmen. Auch Kündigungen seitens des Kreditnehmers, etwa um eine Umschuldung vorzunehmen, sind erst nach einem Zeitraum von 10 Jahren gestattet. Ist die Zeit der Zinsbindung abgelaufen, wird die Bank auf den Kunden zugehen und ein Prolongationsangebot unterbreiten. Dieses Prolongationsangebot (=Anschlussfinanzierung) muss der Kunde natürlich nicht annehmen, sondern er kann den Kreditmarkt nach einem günstigeren Angebot durchsuchen. Sofern er ein solches Angebot gefunden hat, besteht die Möglichkeit, das Darlehen durch diese andere Bank ablösen zu lassen. Kosten fallen hierbei nur durch die Übertragung der Grundschuld an die neue Bank an, auch Bearbeitungsgebühren für das neue Darlehen sind einzurechnen.

Kreditnehmer jedoch, die ihre Darlehen in Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen haben und die das derzeit niedrige Zinsniveau nutzen wollen, streben oft eine viel zeitigere Anschlussfinanzierung an. Hierzu ist jedoch die Kündigung des bestehenden Darlehens nötig. Dies ist, wie oben beschrieben, jedoch nicht ohne Weiteres möglich. Banken müssen der Kündigung durch den Kreditnehmer zum Beispiel nicht zustimmen, tun dies in den meisten Fällen aber trotzdem. Allerdings entlassen die Kreditinstitute die Darlehensnehmer nicht aus dem Vertrag, ehe ihnen der durch die Kündigung entstandene Schaden ersetzt wurde. Dieser Schaden entsteht, weil die Bank selbst ja mit einer deutlich längeren Kreditlaufzeit gerechnet hat und sich daher längerfristig Geld bei anderen Instituten geliehen hat, für das sie selbst Zinsen zu zahlen hat.

Da die Bank jedoch die umgeschuldete Kreditsumme nun wieder anderweitig verleihen kann, muss der Kunde nur den Schaden zwischen seinem und dem neuen Zins berechnen. Daher bemisst sich die Vorfälligkeitsentschädigung an der noch ausstehenden Darlehenssumme sowie am ursprünglich vereinbarten Darlehenszins sowie dem aktuellen Marktniveau. Je nach Kredithöhe und Restlaufzeit kann die Vorfälligkeitsentschädigung entweder nur einige Hundert, in manchen Fällen aber auch einige Tausend Euro betragen. Somit ist es gut zu berechnen, ob eine vorzeitige Kündigung des Darlehens wirklich sinnvoll ist oder ob es nicht besser wäre, die Zinsbindungszeit abzuwarten und dann die Anschlussfinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzuschließen.

Für diese Entscheidung ist neben dem aktuellen Zinsniveau aber auch die Erwartung des Kreditnehmers wichtig, denn wer steigende Zinsen erwartet, für den lohnt sich ggf. eine Anschlussfinanzierung frühzeitig. Sofern der Ablauf der Zinsbindung nicht mehr als drei Jahre in der Zukunft liegt, kann für die Anschlussfinanzierung auch ein Forward-Darlehen genutzt werden. Es stellt eine Art Konditionssicherung dar, die Auszahlung dieses Kredites erfolgt erst bei Fälligkeit des alten Darlehens. Somit wird auch hierbei die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, das derzeit aktuelle Zinsniveau kann aber trotzdem gesichert werden.