Vorteil der Möglichkeit einer Sondertilgung bei der Baufinanzierung

Grundsätzlich sollten alle, die eine Baufinanzierung abschließen, um damit den Kauf oder den Bau ihres Eigenheimes oder ihrer eigenen Wohnung zu finanzieren, vor dem Abschluss des Darlehensvertrages mit ihrer über die Option der Möglichkeit der Sondertilgungen verhandeln. Diese Möglichkeit sollte die Bank den Kunden einräumen. Das hat für den Kunden den Vorteil, dass er während des laufenden Darlehens zusätzliche Zahlungen in einer bestimmten Größenordnung einbringen kann, ohne dafür mit einer Vorfälligkeitsentschädigung "bestraft“ zu werden. Ohne der Vereinbarung einer Sondertilgung müssen Darlehensnehmer, die ihr Darlehen schneller tilgen wollen, sonst eben eine Vorfälligkeitsentschädigung, die recht teuer sein kann, bezahlen. Wenn die Möglichkeit der Sondertilgung nicht besteht, kann es für den Darlehensnehmer unter Umständen günstiger sein, das Geld, das für die Sondertilgung zu Verfügung stände, anderweitig zinsbringend anzulegen und erst bei Ablauf der Zinsbindung in das Darlehen einzubringen.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung stehen bei einer Baufinanzierung in engem Zusammenhang. Durch eine außerplanmäßige Sondertilgung, die nicht vereinbart wurde, entsteht der Bank ein Schaden, in dem Sinne, dass ihr geplante Zinszahlungen entgehen. Diesen Schaden lassen sich die Banken immer durch die Kunden ersetzen. Den Schaden durch nicht vereinbarte Sondertilgungen nennen die Banken Zinsverschlechterungsschaden, der wird umso größer, je länger die Laufzeit des Darlehens noch ist. Für die Berechnung des Schadens für die Bank verwenden diese zwei verschiedene Methoden, wobei die erste Methode häufig nicht angewendet wird, weil sie für den Darlehensnehmer die bessere Methode ist. Die Aktiv-aktiv-Methode berechnet zusätzlich zum Schaden aus der Zinsdifferenz den Schaden an der Zinsmarge, weil dem Kreditgeber für die verbleibende Laufzeit des Darlehens ein im Vorfeld bereits einkalkulierter Gewinn entgeht. Die Aktiv-passiv Methode hingegen findet häufig Anwendung. Die Bank addiert alle Zahlungen, die ausfallen, auf.

Ist der für den Abschluss eines neuen Vertrages benötigte Betrag dann größer als der des vorzeitig getilgten Darlehens, wird die entstandene Differenz als Schaden benannt und ist der Bank entsprechend zu ersetzen. Sondertilgungen in ein Darlehen einbringen zu dürfen, muss also grundsätzlich verhandelt werden und das kann auch sehr wichtig sein, wenn der Darlehensnehmer zum Beispiel während der Laufzeit des Darlehens für die Baufinanzierung die Auszahlung einer fälligen Lebensversicherung erwartet, die dann sofort in die Finanzierung eingebracht werden soll oder er durch einen Lottogewinn oder eine Erbschaft zusätzlich zu Geld kommt. Grundsätzlich ist es nicht unbedingt das Interesse der Banken, dass diese langfristigen Baudarlehen mit Sondertilgungen vergeben werden oder gar vorzeitig getilgt werden können. Die Banken sind auch vom Gesetzgeber her nicht verpflichtet Darlehen, die grundpfandrechtlich besichert sind, vorher zurückzunehmen. Das Entgegenkommen der Bank ist immer Verhandlungssache, wenn das Recht der Sondertilgung eingeräumt wird, muss dieses auch betragsmäßig im Vertrag festgehalten sein.