Was ist die Beleihungsgrenze bei Immobilien?

Immobilienfinanzierungen sind in erster Linie durch die Eintragung einer Grundschuld gekennzeichnet. Immer wieder findet man hierbei jedoch die Begriffe des Beleihungswertes sowie der Beleihungsgrenze, welche auch Auswirkungen auf den Zinssatz haben, den die Bank für das Darlehen berechnet. Der Beleihungswert selbst ist der Wert des Hauses, der aus Sicht der Bank bei einem Verkauf erzielt werden kann. Die Beleihungswertermittlung wird hierbei entweder von den Banken selbst oder aber von unabhängigen Gutachtern festgestellt. Vor allem bei größeren Darlehenssummen (ab 250.000 Euro) werden häufig Gutachter hinzugezogen. Diese müssen vom Kunden akzeptiert werden, auch die Kosten trägt meist der Kunde. Für die Wertermittlung wird neben dem Wert des Grundstücks auch der Wert des Hauses beachtet, auch die Ausstattung spielt eine Rolle.

Da die Bank hierbei auch Wertverluste in der Zukunft einplant, liegt der Beleihungswert fast immer unter dem aktuell zu erzielenden Verkehrswert, also dem Wert, der bei einem heutigen Verkauf auf dem Immobilienmarkt dieser Region zu erzielen wäre. Er darf aber in keinem Fall darüber liegen. Der Abschlag, den die Bank auf den Verkehrswert tätigt, ist individuell verschieden. Hier wird natürlich der mögliche Weiterverkauf berücksichtigt, der in Metropolen wie München oder Stuttgart deutlich einfacher ist als beispielsweise in Regionen Brandenburgs. Je nachdem werden 10-20% Sicherheitsabschlag vorgenommen. Der nun errechnete Hauswert wird Beleihungswert genannt. Als Beleihungsgrenze wird nun der Wert bezeichnet, bis zu dem Kreditvergaben grundsätzlich möglich sind.

Noch bis vor einigen Jahren waren Kredite nur bis zur 80%igen Beleihungsgrenze möglich, was zu einer Notwendigkeit von hohen Eigenkapitalsummen führte. Heute werden Kredite auch bis zur 120%igen Beleihungsgrenze vergeben. Hypothekenbanken hingegen finanzieren ihre Immobilienkredite nur bis zur 60%igen Beleihungsgrenze. Diese Darlehen nennt man auch erstrangige Darlehen. Für sie geht die Bank kaum ein Risiko ein, denn bei einer möglichen Zwangsversteigerung werden lt. Statistiken immer etwa 60% des Verkehrswertes erzielt. Aus diesem Grund erhalten Finanzierer für diese Darlehen auch immer den geringsten Zins. Deutlich häufiger werden allerdings Darlehen zwischen der 60-80%igen Beleihungsgrenze vergeben. Aufgrund des leicht erhöhten Risikos für die Bank ist allerdings ein kleiner Zinsaufschlag zu bedenken.

Wie oben bereits erwähnt müssen Bauherren heute nicht mehr Eigenleistungen bzw. Eigenkapital einbringen, um ein Haus finanzieren zu können. Viele Banken verzichten nämlich bei entsprechend hohem Einkommen auf das Eigenkapital und finanzieren bis zu 100% des Kaufpreises, bei notwendigen Renovierungen gar bis zu 120%. Die den Beleihungswert übersteigenden Darlehensanteile werden als Blankokredit vergeben, für den natürlich höhere Zinsen zu zahlen sind. Daher sollten Kreditnehmer beachten, dass diese Finanzierungen hohe Risiken bergen, denn die monatliche Belastung ist sehr hoch, Veränderungen auf der Einkommensseite können sich daher negativ auswirken.