Was ist ein Annuitäten Darlehen?

Das Annuitäten-Darlehen (von lat. Annuität = jährliche Zahlung zur Tilgung einer Schuld) ist die klassische Form der Finanzierung einer Immobilie. Das Annuitäten-Darlehen ist auch unter dem Namen Hypothekendarlehen bekannt. Die Laufzeit ist in der Regel langfristig angelegt, wobei der Darlehenszinssatz nicht für den vollständigen Zeitraum festgeschrieben ist. Davon unabhängig bleiben die zu zahlenden Raten während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich, sofern vertraglich für den gesamten Darlehenszeitraum eine Zinsbindungsfrist festgelegt wurde. Der Grundgedanke dieser Darlehensform besteht in einer Verkürzung der Laufzeit durch eine Kombination aus stetig wachsenden Tilgungen bei gleichzeitiger Verminderung der Zinsen. Im Verlauf der Tilgung verringern sich sukzessive die Zinszahlungen. Somit wird rechnerisch bereits nach einem Jahr bei einer beispielsweise einprozentigen Darlehenstilgung nur noch eine Zinsberechnung für 99 verbleibende Prozent des Darlehens erforderlich.

Bei einem klassischen Tilgungsdarlehen würde dadurch die monatliche Rate stetig weniger werden. Bei einem Annuitäten-Darlehen hingegen wird die Differenz in der Ratenhöhe zur Tilgung des Darlehens verwendet, so dass sich bei einer gleich bleibenden Ratenbelastung die Tilgung konstant erhöht. Dieses Prinzip ermöglicht eine erhebliche Verkürzung der gesamten Darlehenslaufzeit. Ein auf beispielsweise 30 Jahre angelegtes Annuitäten-Darlehen würde bei regulärem Tilgungsmodus etwa 90-100 Jahre beanspruchen. Die Höhe des Zinssatzes beim Annuitäten-Darlehen wird in der Regel für 5, 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Hierbei ist die Vereinbarung auch abhängig von den Möglichkeiten der Refinanzierung einer jeweiligen Bank.

Es gilt, dass ein Zinssatz umso höher ausfällt, je größer der Zeitraum seiner Festschreibung im Rahmen des Annuitäten-Darlehens anberaumt ist. Ein hoher Zinssatz bedeutet hierbei eine schnellere Entschuldung. Hinsichtlich der Vereinbarungen zum Zinssatz gibt es verschiedene Optionen. Bei einem Wechsel des Zinssatzes nach Beendigung der Festschreibung hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, entweder den Darlehensvertrag zu kündigen oder ihn weiter zu führen und mit der kreditgebenden Bank einen diesbezüglichen neuen Zinssatz auszuhandeln. Eine weitere Option besteht in der Vereinbarung eines variablen Zinssatzes zu Beginn des Vertrages. Hierbei erfolgt eine regelmäßige Aktualisierung des Zinssatzes anhand eines vorab vertraglich vereinbarten Index. Der am häufigsten verwendete Index ist der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate), der als Referenzzinssatz für Anlagen und Kredite gilt.

Eine dritte Möglichkeit besteht im Ersatz der jährlichen durch monatliche Raten, bei denen die Höhe gleich bleibt und immer die Zahlung eines Zwölftes des jährlichen Nominalzinssatzes vorgesehen ist. Da hierbei in jedem Jahr eine Änderung des Zinssatzes möglich ist, beinhaltet diese Variante für den Darlehensnehmer das höchste Risiko, dafür aber in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, als bei den beiden anderen Varianten. Grundsätzlich ist es sinnvoll, bei Abschluss eines Annuitäten-Darlehen mit der kreditgebenden Bank zu verhandeln. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, mit einem hohen Tilgungssatz von 2-3 Prozent zu beginnen, hat eine deutlich kürzere Laufzeit des Darlehen bei entsprechend geringeren Zinskosten. Für die Banken bietet diese Form weniger Gewinn, so dass Kunden hier nachhaltiger verhandeln müssen, bzw. einen Konditionenvergleich verschiedener Banken anstellen sollten.