Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie berechnet?

Bei der Vergabe von Darlehen zur Baufinanzierung spielt die Beleihung des Grundstücks durch die Bank zur Sicherung der Forderung eine entscheidende Rolle. Insbesondere hat die Höhe der Beleihung - die mittlerweile zwischen 60% und 130% liegen kann - eine entscheidende Auswirkung auf die Zinshöhe. So wird das Risiko der Bank mit ansteigender Beleihungshöhe auch höher, weshalb die Zinsen entsprechend steigen. Bei einer 130% Beleihung sind die Zinsen demnach am höchsten. Zur Bestimmung der Beleihungshöhe muss die Bank zuerst den Beleihungswert der Immobilie berechnen. Mit dem Begriff des Beleihungswert bezeichnet man nach einer offiziellen Definition aus dem Grundsatzpapier des Verbands der deutschen Hypothekenbanken den Wert eines Grundstücks mitsamt der gegebenenfalls darauf vorhandenen Bebauung, von dem aufgrund der aus längerfristiger Betrachtung der Marktentwicklung zum Zeitpunkt der Bewertung auf der sicheren Basis einer zukunftssicheren Schätzung sehr Wahrscheinlich ist, dass er über einen längeren Zeitraum auf dem normalen Immobilienmarkt realisiert wird.

Es handelt sich damit um ein dem Marktwert entgegengesetzter Wert. Während dieser den Wert bezeichnet, den die fragliche Immobilie zum konkreten Zeitpunkt auf dem gewöhnlichen Markt hat veranschaulicht der Beleihungswert den längerfristigen Wert aus der Sicht der Bank, die die Immobilie schließlich im Rahmen einer gewöhnlichen Finanzierung durchschnittlich zwischen 10 und 20 Jahre finanziert. Davon ausgehend ist der Marktwert zum Zeitpunkt der Beleihung durchaus uninteressant, letztlich interessiert die Bank der Wert zu einem beliebigen Zeitpunkt während der Finanzierung, falls diese platzen sollte. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Marktwert hier vollkommen uninteressant ist. Schließlich ist auch für den Wert der Beleihung der Wert am Markt entscheidend.

Der Beleihungswert ist damit eine vorsichtige Ausprägung des Marktwertes nach Abzug denkbarer Risiken und Verschlechterungen. Dementsprechend wird der Beleihungswert nach einem möglichen Verfahren aus dem Marktwert gewonnen. Dafür wird dieser zunächst durch einen Sachverständigen anhand solcher Faktoren wie dem ortsüblichen Preis, der Beschaffenheit und dem Alter beziehungsweise Zustand der Bebauung errechnet. Im folgenden wird von dem auf diese Weise ermittelten Marktwert ein Sicherheitsabschlag in einer, je nach Bank differierenden Höhe von 10 bis 20%, abgezogen. Der Sicherheitsabschlag ergibt sich wiederum aus verschiedenen Faktoren, die ebenfalls bei jeder Bank unterschiedlich gehandhabt werden.

Gemeinsam haben alle denkbaren Varianten allerdings, dass das Ergebnis dieser Zusammenschau möglichst alle Risiken enthalten soll, die den Wert der Immobilie verschlechtern können. Dementsprechend werden etwa Faktoren wie der Wertverlust durch eine naturgemäße Alterung des Objekts, die Gefahr von Katastrophen wie etwa Brandfällen, eventueller Wertverlust aufgrund einer Veränderung der umliegenden Landschaft, aber auch die Möglichkeit einer Immobilienkrise mit Einwirkung auf die Grundstückspreise, in die Rechnung einbezogen. Das Ergebnis ist damit eine vorsichtige Schätzung des voraussichtlichen Verkaufswert nach einer gewissen Zeit. Nach einem anderen Verfahren kann der Beleihungswert auch durch die Verrechnung des Bodenwertes mit dem Bauwert ermittelt werden.