Wohnungskauf Finanzierung durch Mietkauf

Die moderne Finanzpraxis hat im Ergebnis zur Schaffung zahlreicher Finanzierungsmodelle geführt. Dies gilt insbesondere auch für den Immobilienbereich, wo der Finanzbedarf naturgemäß überdurchschnittlich hoch ist. Hier haben sich insbesondere sämtliche Spielarten der hypothekarisch gesicherten Grundschuld durchgesetzt, was vor allem an den daraus resultierenden Vorteilen der Banken liegt. Überraschenderweise nimmt jedoch der Mietkauf innerhalb dieses Bereichs weiterhin eine weniger bedeutenden Rolle ein. Bei einem solchen Mietkauf handelt es sich zunächst um einen gewöhnlichen Mietvertrag, der dem Mieter allerdings das Recht einräumt, innerhalb einer gewissen Frist die gemietete Sache zu einem vorher fest bestimmten Preis unter einer Anrechnung der bis zum jeweiligen Zeitpunkt entrichteten Mieten zu kaufen. Das genannten Recht ist dabei ein einseitiges, die Zustimmung des Vermieters ist mithin nicht erforderlich.

Der eigentliche Akt des Kaufs ist dabei aus der rechtlichen Perspektive zweiaktig ausgestaltet. Auf den primären Teil des Geschäfts bis zu der Erklärung des Kaufs findet folglich einfaches Mietrecht Anwendung, während ab dem Zeitpunkt der Erklärung das Kaufrecht mitsamt der sachenrechtlichen Besonderheiten des Immobiliarsachenrechts gilt. Für den Käufer ist der Mietkauf also vor allem ein Finanzierungsinstrument. Anstatt etwa ein Darlehen aufzunehmen um die Wohnung käuflich zu erwerben zahlt er diese durch seine monatlichen Mietzahlungen quasi als Raten ab und kauft anschließend die Wohnung unter Anrechnung der bisher gezahlten Mietraten sobald er das dafür benötigte Kapital akkumuliert hat. Für den Käufer bedeutet dies vor allem eine leichtere Finanzierbarkeit des Kaufs.

So muss er weder Anstrengungen unternehmen um die Bewilligung eines Darlehens, welches im Ergebnis ja auch immer mit einer bisweilen erheblichen Belastung durch die anfallenden Zinsen verbunden ist, zu erreichen, noch muss er versuchen die Kaufsumme aus seinem liquiden Kapital zu bestreiten. Darüber hinaus hat er durch das Bewohnen des Kaufobjekts für einen langen Zeitraum die Möglichkeit im Vorfeld des Kaufs seine Kaufentscheidung zu prüfen und zu überdenken. Davon abgesehen hat der gewöhnliche Mietkauf aber auch durchaus Nachteile. So sind die einzelnen Mietraten meist deutlich höher als die von vergleichbaren Objekten. Dies liegt zunächst rein daran, dass der Verkäufer beziehungsweise Vermieter natürlich erheblich daran interessiert, die Wohnung möglichst früh zu veräußern.

Dementsprechend versucht er über hohe Mieten einen Kaufanreiz für den Mieter zu schaffen. Darüber hinaus ist das Bewohnen der Mietsache auch immer durch einen deutlichen Wertverlust der Sache geprägt. Auch hier dienen die hohen Mieten als Kompensation dieses Umstands. Allerdings verliert auch dieser Nachteil des Mietkaufs etwas an Bedeutung, wenn man den durch die überhöhten Mieten entstehenden Mehrwert mit dem aus der Zinsbelastung entstehenden Mehrwert vergleicht. Hier fällt auf, dass, natürlich abhängig von der konkreten Ausgestaltung der einzelnen Geschäfte, die finanzielle Mehrbelastung des Käufers sich kaum unterscheidet. Ein alleiniger Nachteil ergibt sich aber für Unternehmen und Einzelkaufmänner. Diese müssen die eigentlich noch gemietete Sache von Anfang an im Vermögen aktivieren.